商訊 Feb | 匆匆而來

至少有三家開發商趕在當局推出新的樓市調控政策前,紛紛推出樓花預售,市場反應不一。


文:黎祖賢 


行政長官崔世安宣布當局將推出新辣招控制樓市,遏制房價上漲,然而,至今尚未有任何進一步消息——即便如此,開發商抓緊時間進行鋪天蓋地的營銷活動和經紀們則慫恿客戶在辣招生效前進行買賣。 

議員何潤生表示:“過去一個月毫無消息,不可思議。政府應該及時落實這些措施, 否則(公告)只會擾亂市場,令部分居民倉促買樓。” 

他認為,雖然“這只會把價格推到一個新的高度”,但他仍然理解開發商利用這個機會把存貨推出市場。 

行政長官去年12月15日宣稱市場迫使政府不得不推出比同年5月更嚴格的一攬子政策,從縮緊按揭貸款規定,到針對空置單位和擁有多個物業業主而制定的新稅項標準。 

至本次專題報道發稿時,澳門政局仍未有透露相關細節,這些措施還在制定當中。 


“每平方尺價澳門幣8,000-10,000元”

“新項目平均售價”


低於預期 

面對政府的干預,至少有三家發展商在1月份推出了在建項目的樓花預售。其中包括:聯生發展有限公司推出擁有318個單位的高端項目金峰名鑄,這是4,000多套豪華公寓單位的一部分;新康怡投資股份有限公司發展的擎天匯,該項目擁有1,850個單位。至於與筷子基澳門遊艇會毗鄰的東方海岸,提供約1,000間住宅單位。 

東方海岸發展商東富業地產發展有限公司主席鍾小健拒絕就預售發表評論,只是指出銷情“未如理想”。當被要求預測樓市降溫政策時,他直言,這“太敏感了,不能談論”。 

據市場人士透露,發展商在開始預售後的首個週末推出了部分開放式公寓,數量約佔項目單位總數的六成,並且贈送遊艇會籍及服務。然而,這些單位平均尺價為1萬澳門元(折合約1,250美元),受到市場冷待,這促使發展商把更多兩房及三房單位推出市場。 

更長的成交期 

我們向新康怡投資股份有限公司發展查詢有關評論,然而至今卻未有得到任何回覆。該企業高層人士告訴《澳門日報》,已向市場投放了500套單位,平均尺價為8,000至9,000澳門元,預售情況“相當不錯”。 

新康怡否認在政府推出辣招之前清貨,並補充稱,公司去年十一月便計劃開展預售,但是由於申請預售許可證需時,因而推遲預售。為吸引買家,特別是本地年輕一代的置業人士,發展商推出優惠,允許45歲或以下的澳門居民在項目2020年落成前,僅支付兩成首期,即只需支付130萬澳門元。 

實際上,其他預售項目的發展商也推出了類似優惠來吸引買家。東富業為置業人士提供全額付款折扣,或允許買家在28個月內付清款項,因為東方海岸將於明年完工。金峰名鑄還允許買家以房價的20%為定金,直到金峰名鑄兩年多後落成。 

“目前的預售業績相當不錯,因為定價不太進取,平均尺價只是8,000-9,000澳門元左右,比二手房價格略貴。” 利嘉閣董事總經理廖梓嘉認為,“提供折扣和延長結算期限,也引起了買家的興趣。” 

根據財政局資料,去年本地樓花平均成交價格為每平方米137,871澳門元,即每呎12,808.5澳門元,住宅平均售價為每平方米89,961澳門元, 即每平方呎8,357.6澳門元。 


“55.34%”

“2017年購入住宅物業的非首次置業人士比例”


成交量縮水 

廖梓嘉認為:“鑑於新項目的推廣期還較短,而且買家擁有多種選擇,銷售表現與市場預期相符。令人生畏的樓市調控也起到了一定的作用:有急於置業的買家擔心以後的置業成本更高,有的則繼續耐心等待,期待價格下降。” 

忙碌的一月份過去了,期待已久的降溫政策預料將使市場降溫,至少在銷售量方面,與之前的調控措施類似,上一輪的限制措施使樓市反彈前幾個月的家庭住宅成交量至少萎縮了三分之一。 

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示:“住宅成交量取決於政府的降溫措施。對房價的影響有限。由於本地經濟穩定增長,今年可能會上漲5%。” 

官方數字顯示,去年住宅成交量為10,452間,平均房價為每平方米100,569澳門元,平均每月售出約871間。該價格較2016年的每平方米85,916澳門元上升了17.1%,成交量則上漲3.4%。 

“事實上,澳門的關鍵問題是由於人口增長,住房需求強勁需求,房屋供應短缺。” 黃智威強調,“為了解決住房短缺的問題,政府可以考慮定期出售土地,推動舊區重建,完善施工程序和縮短時間。” 


“每平方米澳門幣178,305元”

“2017年本地住宅最高售價”


過半數買家已擁有一套或以上單位 

有多少買家是最終的用家,有多少是炒家?這個問題經常讓業內人士、學者和廣大市民陷入思考。最新的官方數據則揭示了這一情況——去年買房置業的人士中有一半以上已經擁有至少一套住宅單位。 

財政局數字顯示,去年本地居民購入的住宅單位數量佔全年交易量的96.62%,合共10,099套單位,非本地居民佔1.86%,公司和機構佔1.52%。 

去年進行的所有交易中,只有4,668位買家為首次置業人士,佔總數的44.66%,23.99%的人士在購入物業時已擁有一套單位,31.35%的人士則已經擁有多套住宅 單位。 

具體細分方面,2017年,45.21%的本地買家為首次置業人士,30.38%的在當時已擁有一套或以上住宅。企業買家方面,近九成擁有多套住宅物業。 


濠珀系列 

由香港上市公司信德集團有限公司發展的濠珀系列是去年最受歡迎的住宅項目。 

財政局數據顯示,信德集團開發的氹仔現有及新建住宅項目的數字為867間,占去年總成交量的8.3%左右。高端住宅發展項目濠尚將於今年年底落成,共提供1,775套單位,去年樓花銷售共售出599套。信德集團在區內的其他已落成住宅發展項目,包括濠珀、濠庭都會及濠景花園,去年共錄得268宗成交。 

接下來的大熱之選是海上居,同樣是一個高端住宅發現項目,位於黑沙環,提供超過2,700套單位,去年銷售了392套。項目發展商保利達集團在25年土地臨時批給限期前獲發入伙紙,逃過被收地爛尾的命運,避過步海一居後塵。 

區內其他屬於保利達的項目,包括海天居和海名居,去年錄得交易數量為140宗。 

繼濠尚和海上居,豪華住宅項目金峰南岸亦於去年落成。該項目的發展商是聯生發展股份有限公司。同一發展商的另一個項目金峰・名匯於2017年推出樓花預售,共售出113套單位,是路氹地區4,000多套豪宅中的一部分。開發商之前曾表示,金峰・名匯將於今年完工。 


貴賓廳式的奢華 

去年平均成交價最高的住宅項目,是位於小潭山的屋苑項目,發展商為本地貴賓廳。 

財政局數據顯示,計劃2019年前落成的天晉將提供290多套住宅,去年的樓花預售共售出103套單位,平均價格為每平方米178,305澳門元(折合22,288.1美元),為年度最高。銷售說明書中寫明,項目由澳門羅斯福酒店提供酒店式管理服務,發展商為茵豪集團有限公司、德晉房地產公司及百齡集團。其中,德晉是澳門最大型的博彩中介人企業之一,百齡集團則由本地社團大佬賴東生之子賴百齡創立。 

按銷售價格計算,緊隨天晉其後的是同樣位於小潭山的小潭山莊。該豪華住宅項目提供260套單位,由Sociedade Hotelpor Hotelaria, Importação e Exportação, Lda開發,於2015年竣工。去年錄得成交量為54套單位,平均價格為每平方米160,808澳門元。 

聯生發展股份有限公司的金峰名匯位於路氹,將於今年落成,去年預售共售出113套單位,錄得平均價格為每平方米158,786澳門元。 

 

 

Related

Latest