博彩業不衰退 澳門樓價仍穩定

觀察人士相信,在中美貿易戰等諸多因素共同影響下,香港及內地住宅市場的看跌跡象更為明顯,然而,只要澳門娛樂場能夠堅守陣地,本地住宅市場或將毫髮無損。


文:黎祖賢 

物業輪盤遊戲

繼十多年來首次加息之後,再加上中美之間不斷發酵的貿易爭端,近年越來越多香港業主大幅調低物業售價,新落成的住宅項目亦未能如往常一樣地出現熱銷。 

這種情況令香港以及中國內地的房地產市場前景更顯晦暗。那麽,澳門又如何?專業人士相信,儘管數家開發商努力推動市場,價格或可保持穩定,成交量卻可能會減少——至少目前如此。 

11月,東富業地產發展有限公司(以下簡稱“東富業”)位於筷子基遊艇會附近的豪華住宅項目東方海岸繼續推出100個預售單位。該項目自今年1月起,分階段推出預售單位,計劃至2019年第四季度完成約1,000個單位的銷售。 

對於最近市場上出現的負面情緒,公司主席鍾小健並不擔心。 

“由於市場上依然供不應求,本地房價的下調空間不大。”他說,並補充說,最近開通的港珠澳大橋大大縮短了區内的出行時間,這可能有助於推動市場發展,“雖然近期本地按揭利率有所調升,但增幅並不大,不會對買家造成顯著影響。” 

即使美國自2015年實行一系列加息舉措,本地貨幣又通過港幣間接與美元掛鉤,本地銀行多年來依然未有跟隨美國加息,原因是澳門金融體系擁有充足的資金儲備。然而,澳門的銀行業最終在9月將利率提高了0.125%,這是12年來首次加息,標誌著低利率時代的終結。 

冷眼旁 

按揭利率開始上調,加上政府年初推出各項房價調控辣招,城中發展商最近加大力度,推出各種優惠措施,吸引買家。例如,東富業延長成交期限,讓買家有充裕的時間籌集資金及完成付款程序;位於筷子基的擎天和半島,與石排灣的擎天匯等三個豪宅項目的開發商允許買家在未取得銀行貸款的情況下以分期付款方式購買單位。 

       澳門幣103,844 每平方米 

       2018年第三季度本地住宅平均樓价 

最新的優惠政策來自海上居。這個位於黑沙環的高端開發項目,擁有超過2,700個住宅單位,現為買家提供3.15%的印花稅補貼。然而,到目前為止,所有這些推廣優惠均未能顯著提高銷售額。 

“睇樓客人有所增加,但這些都不會立馬變成交易買賣。” 美聯澳門營業董事洪莉莉稱,“買家多數仍採取觀望態度,等待市場出現變化。” 

統計暨普查局的最新數據顯示,儘管最近幾個月的房價出現放緩跡象,但今年的房價仍保持增長。第三季度的平均價格為每平方米澳門幣103,844元(折合約12,980.5美元),同比增長百分之四點六。 

第三季增幅略高於第二季的3.2%漲幅,這是自2016年第二季度以來錄得的最低增長率。至2016年第二季度,本澳房地產市場錄得了一年多連續萎縮。 

跌宕起伏的銷售 

與澳門毗鄰的香港市場甚至可能跌至臨界點。二手住宅的官方價格指數連續兩個月暴跌,8月錄得28個月以來的首次下跌,幅度為0.08%,9月再次錄得下跌,跌幅為1.44%。 

美聯澳門營業董事洪莉莉表示:“由於宏觀經濟波動,澳門賣家的經濟實力更爲強勢,不會輕易調低賣價。” 

主要的房地產中介仲量聯行11月預測,亞洲金融中心明年的樓价將下跌15%,若中美貿易戰惡化,加上香港股市崩盤,下滑幅度甚至會高達25%。 該公司在一份報告中表示,“香港房地產市場的10年牛市似乎即將結束。” 

美聯澳門的洪莉莉卻認為,澳門市場將較爲樂觀,因為部分香港業主利用物業進行二次抵押,這種做法在小城卻並不常見。 

洪莉莉雖然認同住宅交易數量或會停滯一段時間,但她認爲:“由於宏觀經濟波動,澳門賣家的經濟實力更爲強勢,不會輕易調低賣價。”官方數據顯示,2018年首九個月,澳門共錄得9,066宗房屋交易,較上年同期增長13.9%。 

博彩收入 

截至10月份,儘管出現放緩趨勢,新落成的住宅價格卻在10月繼續上漲。有機構預料,明年内地樓市將會出現轉機。 

澳門仲量聯行董事總經理古嘉豪說:“只要博彩業不出現衰退,本地市場就不會萎縮。” 

標普BMI全球指數認爲,明年內地住宅價格將下跌5%;證券公司中國國際金融股份有限公司則預測樓价跌幅將高達一成,且2019年將成為內地房地產行業的“衰退年”,銷售額將出現五年內的首次下滑,據財經新聞機構彭博社報導。 

澳門仲量聯行董事總經理古嘉豪指出,近期中美間持續的貿易爭端是導致内地房地產市場出現波動的主要因素。然而,他認為,只要本地經濟的基石旅遊業及博彩業繼續保持強勁的勢頭,澳門樓市將保持活力。 

“假使北京政策不變,儘管市場出現波動,澳門經濟仍將保持安全和穩健。”他堅持道。 

本地房地產最近的一次萎縮可追溯至2015年至2016年,原因是經濟發展放緩及內地大規模的反腐運動,導致博彩收入下跌超過兩年。本澳博彩收入在經歷連續26個月下滑後,於2016年8月反彈,每月博彩收入總額持續上升。 

然而,步入今年第二季度,博彩業增長放緩,原因是貴賓廳部分收入受到樓市疲弱及內地經濟增長放緩的衝擊。9月和10月的月度博彩收入增長分別放緩至2.8%和2.6%,是行業復甦兩年以來,表現最差的一次,凸顯了內地經濟和貿易戰對澳門的影響。 

古嘉豪相信澳門住宅市場將在這段時間内保持穩定。他謹慎地說:“只要博彩業不出現衰退,本地市場就不會萎縮。” 


首置買家市場 

當政府放鬆對首次置業買家的按揭貸款比率限制後,本地首置買家便成爲了市場的支配者。 

官方數據顯示,首置買家的成交量佔今年頭10個月住宅成交總數的62.9%,即9,659個單位中的6,074個。 

擁有一個或多個住宅單位的非首次置業人士佔同期住宅交易的31.7%,即3,059個單位,而海外買家和企業的成交量僅佔總數的5.4%。 

爲協助年輕人購置住宅,當局2月為21至44歲間的本地首次置業人士推出新的樓宇按揭貸款比率。同時,為向非首次置業的買家施加壓力,當局針對購置第二個單位的買家徵收百分之五的額外印花稅,那些購買第三個或更多單位的居民則需交納百分之十印花稅。在新規出台之前,本地首次置業人士的成交量佔住宅交易總額的三成左右。 

 

 

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