祝福還是詛咒?

為幫助本地年輕人上車,當局推出政策調低本地居民首次置業的按揭貸款比率,在政策被證明有效前,卻推高了中低端住宅的價格


文:黎祖賢  

Daniel和女朋友最近作出了生活中其中一個最重要的決定:購房置業。“我們已經考慮了一段時間,認為現在是時候了:如果我們選擇繼續等待,那麼或許將無法從這個瘋狂的房地產市場上買到住宅。”三十歲左右的Daniel說。 

丹尼爾和他的未婚妻今年3月在氹仔購入一個價值500萬澳門幣(折合約62.5萬美元)的單位,兩人用個人儲蓄和向家人借貸支付了首期100萬澳門幣。得益於澳門政府首次下調了本地年輕居民首次置業的按揭貸款比率,他們所需的首付較數周前減少約50萬澳門幣。 

“很難說這個措施是否對我們有利。”任職行政工作的Daniel表示,“雖然我們支付的首期減少了,但單位的價格卻比之前貴了約30萬澳門幣。” 

Daniel的遭遇在市場上並不鮮見。雖然人們仍無法確定這個具爭議性的按揭貸款規定是有助於更多本地年輕人在大熱的房地產市場上購置住房,還是在利率上升的情況下增加了他們財務風險,業內人士卻認為這項措施推高了低價和中等的住宅價格,漲幅約一成。 

2月8日,澳門金融管理局為年齡在21歲至44歲之間的首次置業者調低了按揭貸款比率,旨在幫助年輕人購置住房。針對那些售價為340萬澳門幣或以下的物業,本地銀行允許貸款人向合資格申請人提供高達九成的物業按揭貸款,那些價值340萬至800萬澳門幣的物業,可貸款的比率為80%。此前,本地首次置業者只能為800萬澳門幣以下的單位申請六成至八成按揭。  

謹慎的買家 

房地產仲介安世集團有限公司總裁吳迪恆表示:“自該措施實施以來,在近幾周的住宅交易和看樓客人數量中,首次置業者佔了近七成。”他補充說,買家對價格低於八百萬澳門幣的住宅需求特別大。 

“首次置業者在做出決定前,通常需要更多時間和看更多的單位,因為他們缺乏購房的經驗。”他指出,“他們是為了使用而購買,自然比投資者更謹慎。” 

他承認,由於市場對中低檔單位的需求激增,價格在過去幾週漲了5-8%。 例如,在氹仔一個700多平方尺的單位,樓齡為20年左右,業主可能叫價600萬澳門幣,數周前,這個單位的價格已經高達近600萬澳門幣。 

金管局數據顯示,3月本地首次置業人士佔總交易量的82.7%,2017年的首兩個月只有23.2%。然而,造成首次置業者比例較高的另一個原因是其他買家未有進入市場。 

混合的信號 

吳迪恆說:“在推行額外印花稅之後,價值超過800萬澳門元的單位銷售相當慘淡,買家需要花時間去適應新的規定。”政府數據顯示,本地首次置業者在3月成交了469個住宅單位,其他類型的房屋交易量僅為98個,相比之下,1月至2月的本地首次置業者的平均月交易量為435.5宗,其他類型買家的交易量為1,161。 

在調低本地青年按揭貸款比率的當天,當局還針對購置第二套住宅的買家徵收5%的額外印花稅,那些購買第三套或以上物業的買家則需額外支付10%的印花稅,目的是遏制房價飆升。在推出這兩項措施時,當局向市場發出了不同的信號:他們希望冷卻市場?又或許是希望通過鼓勵年輕人購入住宅,從而為市場提供支援? 

第一太平戴維斯物業顧問有限公司澳門及中國西南區董事總經理廖沛霖表示,雖然自新的按揭貸款規定推行以來,看樓人數有所增加,然而,對於短時間內的住宅交易數量並沒有產生任何影響。 

“但是,這項舉措提高了部分買家的購房意願……價格低於800萬澳門幣的住宅交易量將逐漸增加。”他預料繼去年攀升17.1%後,今年房價可能繼續上漲10%。 

今年3月,澳門住宅的平均價格為每平方米99,543澳門幣,與2月的平均價格每平方米110,243澳門元相比,下降9.7%。2月,有開發商趕在額外印花稅推行前,清理庫存,但仍錄得同比增長8.4%的數值。3月的住宅交易量為567宗,比2月的1,207宗下降了逾一半,與去年同期的1,120宗交易相比,亦下降了近一半。  

利率回升 

儘管本地利率上漲壓力日益加大,廖沛霖認為這不會令真正用家離開市場。“我認為大多數居民都聽說過三年或會加息的說法,並且已經做好了準備。”他說,“如果每次以25個基準點的增幅增長,不會對居民每月的還款造成重大影響。” 

自2015年12月美國加息六次後,澳門和香港的商業銀行由於流動現金充裕,至今仍保持利率不變——儘管澳門貨幣通過港元間接與美元掛鉤。 不過,這很快就會結束。 

上月,香港銀行為應對美元匯價,不得不從外匯市場買入至少337億港元,這是自2015年以來的首次市場干預, 標誌着大量現今從亞洲金融中心流出。 

最近,澳門銀行公會主席葉兆佳在某個公開場合表示,澳門銀行今年很可能不得不加息。他補充說,本地加息頻率和增量取決於香港市場的流動性。 

由於大部分本地銀行現在為住宅按揭貸款提供的優惠利率為5.25%(按揭貸款利率按年利率減3.1%),若樓按400萬澳門幣,貸款30年期計算,每月還款額約為澳門幣15,086.6元。 若利率上升25個基準點,月度還款額將增加511澳門元,增幅為3.39%。 

搶購 

李小姐和未婚夫都是二十多歲的青年人,目前正物色一個預算約為450-500萬澳門元的單位,準備明年初結婚。“如果不打算結婚,我們不會在這個時候買房。”李小姐說自己最近看了10多套單位。 

然而,利率上漲並不能阻止她購置房屋的意欲。“雖然目前的樓價很高,一些超過30年樓齡的單位都叫價3-4百萬澳門幣。”她哀嘆道,“雖然我們需要支付的首期減少了(因為可貸款比率提高),但我們仍然需要支付相同的數額,甚至更高,因為購置(中低檔)單位的成本升高了。” 

“如果政府真的有決心幫助年輕人解決住房需求,應該推出更多措施遏制房價飛漲。”她補充說。 

她給予的結論十分常見,近年來社會上很多人不斷重複類似的意見。立法議員李靜怡指出,市場上有部分居民出現“恐慌性買入”,“許多居民擔心,如果現在不購置房屋,價格或會在下個月進一步上漲,自己的購買力更難追上。” 

她說:“調低按揭貸款比率鼓勵青少年以如此高的價格購入房屋。”“我擔心,他們的貸款負擔在未來會變得更加沉重,因為這只是利率上升週期的開始。” 

時間表 

她認為,公共房屋供應是解決本地青少年住房問題和房價暴漲的關鍵。當局委託進行的公共房屋需求研究最終報告顯示,至2021年,公共房屋缺口約21,974套,然而,至2026年,供應量可能超過需求量。行政長官崔世安4月在立法會會議中表示,不久將來會有16,500間公共房屋,包括新填海A區2.8萬套公共房屋中的7,000個單位,以及澳門國際機場對面偉龍地塊計劃的6,500個單位。 

她指出,當局應該制定具體的公共房屋項目施工時間表,不是簡單地敘述未來不確定的供應數量,以減輕居民擔憂,並補充道:“政府應該明確說明,它可以在未來三年興建15,000套公共房屋。” 

李靜怡認為,由於政府已經獲得了數塊閒置地塊,司法程序結束時將獲得更多閒置地塊,擁有一定數量的土地資源,應承諾在一定的時間內建造公共房屋。 

“政府總是說自己非常重視本地人的住房需求 – 但它不想做任何事情。”她抱怨道。 


加息對樓宇按揭還款的影響? 

  目前  +0.25%  +1%  +2% 
貸款利率 

(最優惠利率– 3.1%) 

2.15%  2.40%  3.15%  4.15% 
貸款額 

(澳門幣) 

4,000,000  4,000,000  4,000,000  4,000,000 
貸款年期 (年)  30  30  30  30 
每月還款額 

(澳門幣) 

15,086.6  15,597.7  17,189.5  19,444.1 
利息總數 

(澳門幣) 

1,431,183.6  1,615,155.7  2,188,211.1  2,999,887.9 

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