變辣為甜

儘管當局之前推出的樓市限價措施均無功而返,但社會中仍有聲音要求政府繼續推出辣招,原因是今年房價將繼續上漲15%。


文:黎祖賢 

命中注定會失敗,即時在真正實施之前。正如諸多評論家所預測的那樣,政府2月推出的樓市調控措施依然無法抑制房價上漲的勢頭。這些所謂的“辣招”已成為樓市的甜味劑,但公眾仍呼籲政府進行更多干預,因為現時的樓市已經超出了大部分居民的負擔能力。 

根據經濟局的統計數據,今年上半年每平方米的平均房價為澳門幣113,355.5元(折合約14,231.9美元),較去年同期的98,932.7元攀升15.1%。2018年1月至6月間,單位的銷售總量為6,790套,同比增長16%。 

作為另外一個官方指標,《住宅樓價指數》顯示,3月至5月期間,全澳的指數值高達265,寫下了2017年開始設有關指數以來的新高。政府辣招實施前,即去年12月至今年2月間,有關指數的漲幅為5.2%。 

立法會議員吳國昌慨歎,二月的限制措施完全“無效”;即購買第二個住宅物業時須加徵5%的取得印花稅,購買第三個或以上住宅則加徵10%的取得印花稅。 

“鄰埠香港政府計劃針對新落成的單位徵收空置稅,澳門政府自2月推出干預措施遭到慘敗後,似乎沒有任何進一步的計劃。”這位議員猛烈抨擊。 

6月下旬,香港特區政府公佈最新的房屋政策措,對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收空置稅,大約相等于樓價的5%。有關措施旨在阻止開發商囤積未售出的單位,緩解香港市場供應短缺的困境。 

 “只不過是推銷” 

吳國昌認為澳門政府應該效仿香港當局,向開發商徵收空置稅,穩定新建單位的供應。他還補充說,這項措施加大了開發商為日後加價而分層出售新單位的難度,有利於保持房價穩定。 

港澳兩地的開發商常常只推出新項目的部分單位作銷售或預售用途,令人誤以為該項目大受歡迎,需求量很大,從而提高後續銷售的價格。  

官方數據顯示,第二季度部分新落成項目的平均交易價格或未封頂項目的預售價格較上一季度貴得多。位於黑沙環的高端住宅項目海上居設有2,700多套單位,第二季度的平均售價為每平方米158,708元,與第一季度的相比上漲了8個百分點。 

濠尚是位於氹仔的另一個高端住宅項目。於4月至6月間,該項目的平均成交價為每平方米162,690元,比上一季度攀升了5.2%。澳門住宅第二季度整體平均房價較第一季度下降4.3%,至111,079元。 

澳門幣113,855.5元 

2018上半年平均房價 

房地產代理商安世集團有限公司總裁吳迪恆承認,有開發商分階段推出新單位進行銷售。“但我不認為他們有任何囤積單位的意圖——他們只是希望測試市場的接受度,並且以此為根據,制定相應的營銷策略。”他指出。 

第六十位 

2018年《全球不動產透明度指數》研究報告中的澳門排名 

吳迪恆理解公眾期望通過空置稅降低房價,但他認為,影響有限,因為與香港相比,澳門的新落成單位數量“不多”。 

“澳門房價持續上漲的原因在於缺乏供應。”他辯稱,“政府應該探尋新的途徑以增加房屋供應量,解決供需不平衡的問題,穩定住宅市場。” 

強大的前景 

今年上半年強勁增長後,行業中介預料,下半年的市場將繼續保持上升的勢頭。 

中原(澳門)地產代理有限公司在2018年中期回顧中預測,今年房價將繼續上漲15%。中美貿易戰等宏觀經濟因素對本地房地產市場的影響微乎其微,主要是由於本地市場供應不足,城市經濟強勁,港珠澳大橋即將開放等亦起到了推動作用。根據最新的政府數據,澳門經濟繼2017年錄得全年增長9.1%,2018年第一季度的增幅為9.2%。 

 “鄰埠香港政府計劃針對新落成的單位徵收空置稅,澳門政府自2月推出干預措施遭到慘敗後,似乎沒有任何進一步的計劃。”吳國昌議員說。 

行業諮詢機構仲量聯行(澳門)有限公司雖未如中原地產般看好,但對前景仍保持樂觀,預計至2018年年底房價將上調10%。仲量聯行在2018年的中期回顧中解釋說,全球經濟波動和利率上調對今年下半年房價的上漲起到輕微的減緩作用。 

雖然美國自2015年12月共加息六次,澳門貨幣通過港元與美元間接掛鉤,但由於流動性資金保持充裕,港澳兩地的商業銀行迄今維持利率不變。人們大多預計,澳門銀行將在今年年內調高利率。 

最終用家市場  

仲量聯行還認為,隨著政府最近實施的干預政策,本地房地產市場變得“更健康”,因為目前的交易都是由最終用家推動。今年2月在推出擁有多項物業的買家需支付額外印花稅的當天,澳門政府同時公佈了21至44歲的首次置業買家所需支付按揭貸款的新比率,此舉的目的是幫助年輕人購置屬於自己的物業。政府最新數據顯示,3月至6月期間,首次置業的成交量為2,931個單位,佔住宅銷售總量的81.5%,去年的數量僅為43.7%。 

“這是房地產市場第一次被首次置業買家及那些希望小單位換大單位的買家所主導。” 仲量聯行的澳門住宅部主管黃智威表示,“當局的措施成功抑制了市場的投機行為,理由是今年上半年僅有4%的住宅被那些擁有兩處或更多房產的投資者購入。” 

 “這是房地產市場第一次被首次置業買家及那些希望小單位換大單位的買家所主導。” 仲量聯行的澳門住宅部主管黃智威表示。 

從他的角度來看,房價上漲是由於供應短缺;例如,在過去五年中,澳門每年註冊結婚的平均人數為3,946人,同期新建單位的年平均數量僅為2,576。黃智威認為,政府必須考慮增加二手住宅的供應,因為“通過土地開發建造新的住宅需要至少7至10年時間”。 

克服障礙  

今年早些時候,社會上曾開展過關於二手樓空置稅的討論,公眾希望以此增加可供出售、出租的單位數量,但政府迄今仍猶豫不決,因為技術上有諸多困難,例如,如何界定一個單位是否被空置呢?官方數據顯示,截至去年年底,空置單位總數為15,252個單位,佔住宅單位總數的6.82%,遠高於2016年的5.7%。 

立法議員何潤生強調,無論面臨何種挑戰,政府都必須關注這個問題。“不能因為技術問題或意見分歧,便忽視這個問題。”他指出,“當局應該盡快開始研究在澳門實施空置稅的方法,借鑒存在類似稅收的地區和國家的做法,研究界定空置單位的方法。” 

與其他人一樣,他認為除非供應方面的問題得到解決,否則市場將繼續保持炙熱。 “只有通過樓市調控和增加供應……居民的住房問題才能得到緩解。”他總結道, “儘管困難重重,政府仍應致力解決問題。” 


“半透明”的澳門房地市場 

全球房地產諮詢機構仲量聯行在2018年《全球不動產透明度指數》研究報告中,首次將澳門列入“半透明”級別。 

報告顯示,在158個國家和地區中,澳門的最新排名為第60位,較2016年前進了10位。澳門與緬甸、泰國、印度和韓國等國家成為2018年的十大進步者。 

報告稱,澳門排名的上升主要是由於政府加大力度打擊洗錢,而且每月發布詳細的住宅銷售數據。 

其他地處大中華地區的經濟體中,香港和台灣均被列入“透明”級別,排名分別是第13和第26位,被視為“半透明”級別的中國內地則位居第33位。英國、澳大利亞和美國三個經濟體則被譽為2018年最透明的三大市場。 

該份研究報告每兩年出版一次,衡量全球房地產市場在投資業績評估、監管和法律制度等各種問題上的透明度,把房地產市場分為高透明、透明、半透明、低透明與不透明,共5個級別。 


擎天匯榮登上半年暢銷榜榜首  

政府數據顯示,與石排灣公屋毗鄰的豪華住宅項目成為今年上半年最暢銷的新項目。 

該項目名為擎天匯,由新康怡投資股份有限公司發展,行政會成員廖澤雲持有該公司5%股份。根據財政局數據計算,項目於1月至6月間共售出732個單位,平均售價為每平方米139,359.2元(折合約17,419.9美元)。項目今年上半年售出的樓花佔整個項目1,850個單位的39.5%。 

位於黑沙環的海上居同樣是一個高端的開發項目,設有2,700多個單位,登上了2018年上半年暢銷榜第二位。項目於今年首六個月賣出459個單位,平均成交價為每平方米153,180元。該項目由保利達洋行有限公司開發,並趕在土地批給合同到期前,於去年7月完工,再者,去年成交的單位數量為392個。 

位於路氹金光大道的金峰名鑄由聯生發展有限公司發展,與金峰南岸及金峰名匯一起,組成了一個擁有4,000多套豪華公寓單位的大型住宅群落。該項目在2018年上半年共售出431個單位,平均售價為每平方米141,071.4元。 

雙鑽是由中國國有企業中國海外發展開發的新項目,雖然交易的數量較少,卻寫下了1月至6月最高的平均成交價格。該項目位於皇朝,由410多個高端住宅單位組成,上半年共錄得95筆交易,平均售價為每平方米171,645.5澳門元。 

位於高士德的高端項目楹峯疊翠共設有約100套單位,2018年首六個月共錄得30筆交易,平均售價為每平方米165,66.8元,稍遜於雙鑽。 

另一個新項目東方海岸,毗鄰筷子基的澳門遊艇會,由約1,000個住宅單位組成。項目於1月至6月期間,共錄得334宗交易,平均售價為每平方米115,742元。由香港上市公司信德集團有限公司發展的高端住宅項目濠尚有1,775個單位,計劃於今年年底落成。迄今為止,該項目以平均每平方米158,891.8元的價格,售出了250個單位。 

 

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