重歸正途

位於小城市中心一棟價值澳門幣3.8億元的商廈正待價而沽,這正是本地房地產市場在經濟反彈後逐漸重返輝煌的最新佐證。


文:黎祖賢 

除了政府公佈的常規經濟數據外,還有其他能夠真實反映城市經濟健康的實際指標,例如核心旅遊區店舖數據。兩、三年前,本地經濟因博彩產業動盪而陷入困境,從議事亭前地至大三巴牌坊,一路上數十家商舖均被丟空。 

然而,本地經濟經歷三年衰退後,預計將於2018年開始,連續兩年上升,商家和品牌店鋪亦已逐漸回歸市中心。有地產經紀人認為,加上近期中心區分的商店銷售價格高企,一切都表明中心地帶,乃至整體商業房產市場正重新步入正軌。 

位於板樟堂賣草地街附近的一座三層高商廈最近正待價而沽,引起了市場關注。該建築佔地面積2,130平方呎(197.88平方米)。有關的物業登記記錄顯示,業主為李月明、李月成等人,通過繼承擁有該座建築。記者無法在短時間內聯繫業主,取得相關的評論。 

根據地產物業代理中原(澳門)地產代理有限公司資料,建築物業主開價港幣3.8億元(折合約4,841萬美元),即每平方尺178,403.8元,預料可引起某些投資者和實際用家的興趣。該地產公司沒有透露預計何時能夠成功出售。 

與若干年前的中區同類型物業相比,該棟建築的叫價預示著物業價格的飆升。服裝零售商堡獅龍國際集團有限公司2016年以3.5億港元,即每平方英尺售價116,546.2元,出售了一棟位於殷皇子大馬路,面積為279平方米(3,003.1平方英尺)的商業物業,當時的澳門經濟仍處於寒冬狀態。 

更多成交 

中原地產相信,賣草地街物業由於其優越的地理位置,身處人流源源不斷的旅遊區,租金收益率穩定,故叫價較高。“澳門市中心的商舖租金曾一度高達每平方呎2,000港元,但由於賭收下降,2015年的租金水平下降了兩成至三成。”該物業經紀公司稱,“鑑於目前旅遊業和經濟的增長,該區的租金業已恢復至較高水平。” 

政府數據顯示,今年上半年訪澳旅客人數為1,681萬人次,同比增加了8%;全年的數據可望超過2017年寫下的3,261萬人次。僅今年第一季度,本地季度零售額躍升至澳門幣207.4億元,寫下歷史新高,同比增加四分之一以上。 

 “鑑於目前旅遊業和經濟的增長,該區的租金業已恢復至較高水平。” 

中原(澳門)地產代理有限公司 


隨著這座東方蒙地卡羅零售業的復甦,市中心商業地產市場發生的交易宗數有所增加。去年,大三巴牌坊附近有兩宗值得注意的交易,金額分別為1.2億港元和1.3億港元;大堂街與羅結地巷交界的一個70,000平方尺零售開發項目於今年年初以8億港元易手。 

地產基金澳門力都有限公司宣佈,2007年以1,596萬美元(折合約港幣1.2528億元)購入位於議事亭前地及澳門郵政局附近的物業,至今已從該宗交易獲得巨額利潤。基金指,當前售價較該房地產的估值錄得14%的溢價,該幢物業去年年底的估值為港幣7.03億元。 

儘管項目希望把建築重新打造成購物中心,然而,多年來未有實現。中國國企中國建築國際集團有限公司旗下的全資附屬公司City Universe Limited牽頭組建的合資企業為該物業的新業主。目前尚不清楚,新業主會否繼續執行有關項目。 

零空置 

除了商業房產的交易外,現時市中心區內的空置店舖數量也越來越少,這標誌著本地零售業的轉折。“至2017年仍被空置的部分商舖單位,現在已被不同行業的租戶所佔據,包括運動服裝和配飾、鞋子和化妝品。” 仲量聯行澳門商舖部主管唐偉樂介紹。 

“對黃金地段購物中心的高端店舖和零售空間的詢問數量大幅增加。”他說, “過去,大多數查詢來自在同一地區經營的活躍零售商,但我們最近收到了很多來自馬來西亞、新加坡和韓國等不同國家的查詢,這些新業者諮詢數量亦越來越多,範圍主要包括食品、飲品和體驗式娛樂。” 

根據2018年澳門房地產中介中期報告,本地整體資本價值和商舖租金在今年上半年保持穩定,商店的年回報率保持不變,約為1.8%。地產經紀指,上葡京等即將開幕的數個新購物中心和度假村,將增加市場供應量,能遏制商舖資本價值的上漲。 

位於中心地區板樟堂街的新零售空間 – “黃屋仔” – 也將於今年開門營業。該項目由永光地產發展有限公司和Henry iAn Investment Ltd.攜手開發。這座四層高的建築與世界遺產盧家大屋毗鄰,零售空間面積為2,589平方米。 


每平方呎港幣$178,403.8  

賣草地街商廈叫價 

 

澳門幣67億元 

上半年商鋪交易總額 


大橋效應 

政府數據顯示,今年上半年的商舖物業交易宗數為398宗,比去年同期增長24.4%,為2014年以來的六個月統計新高。之前兩年,澳門經歷了博彩收入大幅下滑的頹勢。2018年1月至6月期間,商鋪物業交易總價值達澳門幣67億元,同比增長78%,這也是近四年來最高的半年統計數據。 

根據中原澳門董事何兆恆的看法,除了零售業績增長外,政府對房地產市場的干預也促使今年的商業房產交易數量大幅增加。 

“政府今年推出新規,非首次置業者必須繳納更高的稅項……商業地產的印花稅則保持不變,這吸引了投資者的目光。”他解釋說,指的是2月份推出的新印花稅,已有住宅物業人士或公司購買第二個住宅物業時須加徵5%的取得印花稅,購買第三個或以上住宅則加徵10%的取得印花稅。 

由於港珠澳大橋即將開通,三地間陸路往來的運輸時間將大大縮短。有見及此,何兆恆對本地的商業房地產市場前景更加樂觀。 

“隨著大橋開通,”他堅稱,“預計會有更多的外地企業到澳門投資,將推動商鋪物業的交易和租賃。” 


辦公室交易價格寫下新高 

官方數據顯示,由於經濟增長,辦公室平均售價於今年飆升至歷史新高,成交數量則上升至四年來的高位。 

統計暨普查局的數據顯示,2018年上半年的辦公室交易總數為181宗,是2014年以來的最高水平。本年1月至6月期間,平均交易價格為每平方米澳門幣168,854.7元(折合約21,119.3美元),這是自2007年以來的最高交易均價。 

根據仲量聯行有限公司—澳門分公司數據,今年上半年整體寫字樓市場和甲級寫字樓市場的租金水平分別同比增長5.4%和5.3%。經紀商表示,同期整體寫字樓和甲級寫字樓物業的年度回報率分別為2.7%和2.6%。 

由於辦公室物業供應持續有限,部分業主決定在現有租約到期後,將其收回。仲量聯行認為,預計未來將有越來越多的辦公室搬遷,辦公室物業市場仍然保持樂觀。 

 

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