【封面故事】預備,開始!

澳門即將舉行十多年來的首次土地拍賣,預料將吸引來自澳門及其他地區的競標者參與。然而,若政府根據具體時間表定期舉行土地拍賣,對本地樓價或只能造成有限影響。


漫長的等待似乎終於結束了。繼2008 年最後一次土地拍賣後,澳門政府決定重啟土地拍賣。儘管我們仍被新冠肺炎疫情的陰霾所籠罩,但此舉被認為能夠吸引本地及外地投資者。然而,觀察人士卻質疑道,若拍賣過程出現任何失誤,都可能向市場發出錯誤信號,導致樓價飆升。

特區政府在最近發佈的《2022年財政年度施政報告》中透露,“未來將陸續選取合適的土地進行公開招標”,並根據社會的實際需求展開私人樓宇用地的計劃工作。行政長官賀一誠隨後給出了更明確的時間表,“政府在今年底或明年初會拿出土地拍賣,拍賣揀選好的土地,填充財政赤字。”

然而,這違背了他今年 4 月發表的言論。當時他坦言,根據鄰近地區經驗,擔心土地拍賣將進一步推高城市樓價。過去兩年,澳門經濟和博彩活動受新冠肺炎疫情嚴重打擊,公共財政狀況不穩,當局先後從儲備中提取了約1,000 億澳門幣(下同,折合約125 億美元)以應付公共開銷。

由於私人住宅供應短缺,商人和開發商紛紛向當局施壓,要求通過公開拍賣批出新的土地特許權。“市場對新的土地供應渴望已久。重啟土地拍賣可為房地產市場注入新的動力,”本地開發商關偉霖指出,由於當前公共衛生危機持續存在,政府賣地對樓價或將造成有限影響。

儘管疫情出現波動,但本地住宅市場近年來始終保持穩定。根據澳門統計暨普查局數據,2021 年第三季住宅成交均價為每平方米104,141 元,較上季微跌 百分之1.2,與去年同期基本持平。 自 2017 年第四季度以來,季度平均房價一直保持在每平方米 10 萬元以上的水平。

另一方面,今年首九個月的住宅交易宗數為4,840宗,與去年同期的4,853宗基本持平,但這一數據僅為疫情前水平的 四分之三左右。

關偉霖補充說,只有政府取消部分辣招,例如政府向擁有多套住宅的買家徵收相當於新購入物業價值的 5% 至 10% 額外印花稅,樓市才有進一步上漲的空間。

期待熱烈反響

專業房地產諮詢機構第一太平戴維斯(澳門) 有限公司董事總經理廖沛霖認為,儘管新冠肺炎疫情肆虐,但預計即將舉行的土地拍賣仍將引起投資者和開發商的熱烈響應,主要有以下三個原因:過去十多年都沒有私人土地拍賣;本地開發商手頭的土地儲備有限;海外投資者對本地市場的濃厚興趣。

“近年來,隨著粵港澳大灣區的發展,香港、內地和海外開發商、投資基金紛紛委託我們尋找適合的土地,”廖沛霖說,“但我們都只能回覆這些客人,目前沒有可用的私人土地,因為政府迄今為止只將收回的地塊用於公共住房或其他公共用途。”

根據2022年施政報告,截至2021年10月5日,特區政府根據《土地法》,已先後透過多個批示,宣告面積超過 71.8 萬平方米的土地批給失效。隨著 2014 年新土地法實施,政府嚴格執行了其中的一項規定,即土地臨時批給期限25年屆滿之時,若未能開發土地,有關批給則被宣布無效。

“如果只推出一幅土地供拍賣,所有競標者都將為爭搶地塊並抬高競標價格,向市場發出樓價將上漲的錯誤信號。” 第一太平戴維斯(澳門)有限公司董事總經理廖沛霖認為。

2022年施政報告透露,已依法成功收回的土地涉及地段共 51 個,涉及總面積超過 48.4 萬平方米,其中面積超過180,000 平方米的土地將用於興建公共房屋、公眾康樂設施或政府設施等。

政府的改變

自澳門特別行政區於1999年12月成立以來,只有三幅土地先後在2004年和2008年年初以拍賣方式批出予私營領域。其他土地均直接批出予不同的企業或機構,包括現時的大型度假村用地,未有經過投標。

2014年《土地法》明確規定,除涉及公共利益外,未來所有新判給的土地都必須透過投標方式進行,故政府已為重啟土地拍賣作籌備。全新的《判給土地的公開招標程序》於2019年實施,提出了兩種不同的招標方式,即以公開拍賣方式將土地售予最高出價者、或以密封標書的招標方式,政府不僅評估投標人提出的價格,還將配合招標要求考慮投標人提交的開發計劃。該文件規定,每次招標須設由公營實體代表和政府官員組成的開標委員會及評標委員會,按照規定負責和監督整個招標過程。 

另一家房地產諮詢機構澳門仲量聯行董事總經理古嘉豪預計,未來有意參加公開招標的各方將主要是受疫情影響的本地開發商。他指出:“疫情爆發後,澳門博彩業和旅遊業前景不明朗,內外因素均發生了變化。”

“由於現時仍受旅行限制措施制約,有意參與的香港開發商將難以到澳門進行實地考察;內地開發商的資金流動則受到更多監管,在購買土地時的態度更為保守,”他說,“今年年底或明年年初都並非啟動土地拍賣的恰當時機,預計對樓市的影響有限。”

預料競標者在地塊投標時將採取“更保守的方法”,這位董事總經理建議政府可以在初期推出部分中小型地塊,測試水溫。

“今年年底或明年年初都並非啟動土地拍賣的恰當時機,預計對樓市的影響有限。” 澳門仲量聯行董事總經理古嘉豪指出。

定期開展

立法會議員梁孫旭強調,政府計劃用作公開招標的地塊應符合城市總體規劃;經過多年的籌備和諮詢,行政長官曾承諾於今年年底正式審批該部規劃。他補充說:“當局還應在公開招標中加入不同的條款,以免導致住宅市場飆升,並確保私人開發項目能造福社區。”

“當局還應在公開招標中加入不同的條款,以免導致住宅市場飆升,並確保私人開發項目能造福社區。” 立法會議員梁孫旭強調。

第一太平戴維斯的廖沛霖表示,如政府推出多個不同規模和不同地點的地塊進行拍賣,賣地一事對房地產市場影響有限。他說:“如果只推出一幅土地供拍賣,所有競標者都將為爭搶地塊並抬高競標價格,向市場發出樓價將上漲的錯誤信號。”他補充說,如果政府初期只拍賣一幅土地的話,那便應該配合明確的時間表,向市場保證將有更多土地進行招標,讓公眾安心。 

關鍵是要建立定期售地機制,讓公眾清楚地了解未來的土地供應和私人房屋供應,他說,“過去 10 年甚至更長時間(疫情爆發前),樓價大幅飆升的原因之一是住宅供應短缺,且公眾對即將發生的事情缺乏清晰的了解。”