【息息相關】似曾相識

十年前提出的活化工廈計劃失敗後,政府最近提出將城中其中一個主要的工業區改造為商業區。然而,社會迄今反應冷淡。 

文:黎祖賢 


HK$3,000-HK$4,000 


慕拉士大馬路一帶工業建築的現時平均交易呎價 

由於商業樓宇空間不足且租金飛漲,城中各行各業紛紛於近年遷移至工業大廈。因此,這些工廈內不僅設有工廠,還有辦公室、共享工作空間、工作室、美術展館、健身中心等。但這可能很快迎來改變。 

政府計劃將本地主要工業區之一黑沙環區內的工廈改造為商業空間,許多人因此擔心此舉將令工業樓宇的租金和價格激增,現有的小型租戶通常是中小型企業將被淘汰。 但是,業內人士卻相信,這種情況可能不會在短期內發生,由於這一雄心勃勃的計劃尚未公佈詳細信息。 

社會期待已久的《澳門特別行政區城市總體規劃(2020-2040)》(以下簡稱“草案”)於今年9月公佈,現正在接受公眾諮詢。政府在草案中提議將黑沙環慕拉士大馬路一帶的工業大廈逐步轉型作非工業用途,此舉是為了“提升區內土地和產業經濟價值,減少工業活動對居住區的影響,改善社區整體生活環境”。草案還提出,未來的工業用地將集中在青洲跨境工業區、北安工業區、路環聯生工業區和九澳工業區。 

本地城市規劃師林翊捷認同政府提議的出發點正面,但目前仍“缺乏實施細節”,而且這個目標“難以實現”。“工業建築物的業權分散,這令業主難以就建築物用途的轉換達成共識。”他指出,黑沙環“配套計劃不足”,例如交通基礎設施和規劃,無法為該地區發展商業區提供支持。 

澳門法律規定,對任何類型物業進行實質性更改(即重新開發),均需獲得業權人的許可。儘管有人提議調低多年以來樓宇重建所需的最低業權百分比,尤其是對於區內的舊建築物,但法律至今依然維持不變。 

“區內多數工廠大廈的單位都已用作工業以外的其他用途,”林翊捷指出,“政府應當找出目前在工業大廈內營運的非工業企業數量,並使他們的經營合法化。”澳門當前的法律框架不允許在工業建築中出現混合使用,且政府在過去數年來一直禁止商戶在工業建築中經營體育設施和娛樂場所。 


 “政府應當找出目前在工業大廈內營運的非工業企業數量,並使他們的經營合法化。”本地城市規劃師林翊捷 

不存在炒賣空間 

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪亦強調該提議缺乏工廈改造的細節。“政府不曾提及是否提供任何激勵措施。”他解釋,“如果沒有,那麼工業建築改造將面對困難重重,因為物業所有權多樣繁複。” 

他還對這座城市是否需要大量商業區表示懷疑,因為草案闡明了除慕拉士大馬路一帶外,還計劃將城中多個區域劃分為商業區。文本將商業區定義為“主要作商業辦公、金融、零售、餐飲、會展等服務性活動的區域” 

“以辦公空間為例:在過去15年中,澳門只有三座辦公大樓竣工,當中包括財神商業中心和財富中心,這些樓宇中仍有許多單位可供出租,”古嘉豪說,“因此,需求能否與供應相呼應仍有待觀察。” 

因此,該倡議預計對工業單位的價值和租金影響甚微。“在沒有詳細說明如何逐步實施該提議的情況下,我認為,工業建築的投機空間不大,因為工業建築的價值在過去已經大大提高了。”古嘉豪指出。 

工業單位的價值變化甚大。在2011年之前,工業單位的平均售價徘徊在每平方米澳門幣10,000元(折合約1,250美元)以下,但是繼2011年4月實施了工廈活化計劃之後,工業單位的價值猛增,2011年到2014年間的平均價值上升了百分之60至73.4。該活化計劃旨在將全城約110座工業建築,總建築面積為130萬平方米,改造為居民住宅,以加強澳門中小型單位的供應。但是,該計劃要求將改造後的七成單位設為小型公寓。由於具體的激勵措施,政府僅成功了兩個案例,其他安排都只得到冷淡的回應,計劃亦在實施三年後被擱置。 

從那時起,工業樓宇市場的增長勢頭就停滯了。政府數據顯示,去年工業單位的平均交易價格為每平方米54,979澳門元,比2018年下降了2.5個百分點,比2014年的每平方米54,250元僅上漲了1個百分點。 2011年至2014年期間,工業物業交易量達到251宗,2015年至2019年的年平均交易量僅為119筆。 


“在沒有詳細說明如何逐步實施該提議的情況下,我認為,工業建築的投機空間不大,因為工業建築的價值在過去已經大大提高了。”仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示。 

用家市場 

中原澳門及橫琴地產董事何兆恆表示,自草案公佈以來,工業單位的查詢和交易均沒有增加。“我認為這項新舉措不會在近期刺激市場銷售、價格和租金,因為市場仍在等待政府提供有關計劃的更多信息。”隨著2014年工廈活化計劃的暫停,這位房地產專家補充說,過去幾年中,工業單位的大多數買家是最終用戶,而不是投資者,這意味著他們不會輕易出售物業。 

在草案的一次諮詢會議上被問及關於慕拉士大馬路的改造計劃時,工務局城規廳長麥達堯僅稱政府將適時宣佈有關工業大廈改造的更多信息,即轉換規模和激勵措施。運輸工務司司長羅立文也在同一場合表示,當局不確定在未來20年內慕拉士大馬路沿線可成功改造多少座工業建築。 

但何兆恆認為,如果推出更多激勵措施,區內工業單位的價格可能會上漲。“現在,慕拉士大馬路地區工業單位平均交易價格為每平方呎3,000至4,000港元(折合387至516美元),如果該提議的實施被證明可行,將來可能會飆升至4,000至5,000港元。”他說。