【息息相關】快樂家園

儘管房地產市場短期內起伏不定,但預計將保持穩定;過去一年受疫情打擊跌至谷底的住宅交易數量將繼續復甦。 

文:黎祖賢 



“當經濟穩定,人們將更加積極地購置物業,這一觀念已深深地植根在中國人的心中。2021年的住宅交易宗數將至少比2020年的多兩成至三成。” 利嘉閣(澳門)董事總經理廖梓嘉表示。 

在新型冠狀病毒肺炎疫情陰霾籠罩下,本地房地產市場過去一年的表現證明了本地業主和買家的財務實力。儘管經濟前景黯淡但平均交易金額仍在較高水平徘徊。分析人士和業者表示,隨著2020年完結,雖然短期內仍受不確定因素影響,住宅市場仍在整體複甦的道路上繼續前進。 

財政局最新數據顯示,11月平均住宅價格為每平方米106,836澳門元(折合約13,354.5美元),同比下跌4.2%。2020年首11個月的平均住宅價格為每平方米101,304.6澳門元,較2019年全年均價下跌7.1%。儘管售價有所下跌,但若12月均價保持不變的話,則2020年的全年價格仍將是有記錄以來的第三高年度峰值,僅次於2018年和2019年的水平。 

財政局數據顯示,2020年首11個月的住宅交易總量為5,379宗,同比萎縮26.2%。2020年的成交數量可能是回歸後第二低年,僅略高於2015年錄得的5,744宗交易。 

利嘉閣(澳門)董事總經理廖梓嘉指出:“(去年)無疑是自2008年-2009年全球金融危機後,住宅市場最糟糕的一年。當年儘管住宅價格顯著下跌,但成交量跌幅較小,這次的情況完全扭轉,交易數量大幅減少,但價格卻僅略有調整。” 

她認為,由於疫情已經持續了一年多,買家和業主目前持“更保守”的態度並採取“等待觀望”的方式,“在疫情爆發之前,新單位都在銷售活動開始後被搶購一空,但發展商現在必須提出各種各樣的激勵措施和方案,作為吸引買家的噱頭。”她補充道,“例如,有同一個項目的發展商以半價優惠,即140萬元向買家提供車位。” 

然而,廖梓嘉對今年的市場前景持樂觀態度,因為隨著出行限制逐步放寬和新冠病毒疫苗出現,經濟出現了復甦的跡象。 “一旦全球範圍內的疫情於2021年得到控制,尤其是澳門和中國內地的局勢已實現了長期穩定,經濟將恢復增長勢頭。”她預料,“當經濟穩定,人們將更加積極地購置物業,這一觀念已深深地植根在中國人的心中。2021年的住宅交易宗數將至少比2020年多兩成至三成。” 


“澳門的住宅不存在供過於求的情況,反而是供不應求……加上澳門居民的高收入水平……我認為,市場沒有任何巨大的下行壓力,且已很大程度上消化了疫情引發的負面消息。” 澳門房地產總商會會長鍾小健稱。 

倚仗內地 

2020年前三個季度,澳門城市生產總值(GDP)暴跌59.8%。然而,當局預計,若澳門及周邊地區的疫情受到控制,今年全年的經濟將實現“雙位數字增長”。澳門經濟學會在最新的本地季度經濟景氣指數報告中指出,2020年最後一個季度的主要經濟指標(包括博彩收入、入境旅客數字和酒店入住率) “顯著改善”,故預計自今年第二季度開始,經濟復甦速度或將加快。 

澳門房地產總商會會長鍾小健同樣認為,今年及之後的房地產市場將保持穩定。“從疫情對本地市場的影響來看,澳門業主的財務實力相對較強。”他分析道,“澳門的住宅不存在供過於求的情況,反而是供不應求……加上澳門居民的高收入水平……我認為,市場沒有任何巨大的下行壓力,且已很大程度上消化了疫情引發的負面消息。” 

儘管2020年全年的澳門入境旅客數字可能下降至600萬人次以下,僅1月疫情爆發前錄得的一成半數量,且與2019年的記錄3,940萬人次形成鮮明對比,但特區政府預計今年的旅客數量或將反彈至1,400萬以上。“博彩業作為澳門的主要經濟支柱,必須依靠內地市場,因此,中國內地經濟及內地居民訪澳的意願將成為影響本地經濟和房地產市場表現的關鍵。”鍾小健補充說。 

美聯澳門營業董事洪莉莉也指出:“過去一年,受疫情影響,房地產投資者的自信和冒險精神無疑有所減弱。然而,在很多情況下,住宅價格未見大幅下調,這表明投資者的資金流動性依然強勁。”政府數據顯示,首次置業者仍佔市場主導地位,成交數量佔過去12個月的住宅交易總數八成以上,她表示,疫情期間,越來越多希望改善居住質素的用家尋找最實惠的交易,且這一趨勢將持續到2021年。“我們公司完成的家居升級交易數量至少佔了整體營業額的三成至四成,同比增加至少20個百分點。”她補充說。 

由於預料今年經濟將逐步復甦,且市場的住宅整體供應不足,因此房價甚至有可能小幅上漲。“關於中短期內第一手供應短缺的討論已持續了多年,發展商可能也只會一點一點地推出各自的庫存。”洪莉莉解釋,“因此,房價下調的空間有限,相比之下,2021年的房價或將小幅上漲。” 


“我們公司完成的家居升級交易數量至少佔了整體營業額的三成至四成,同比增加至少20個百分點。” 美聯澳門營業董事洪莉莉指出。 

穩定性 

然而,官委議員兼經濟學會理事長柳智毅對此持不同看法。“儘管特區政府已多年沒有進行土地拍賣,影響了私人住宅供應,但澳門目前並非缺乏私人住宅供應。”他指出,“問題在於私人住宅的價格超出了多數居民的承受能力。” 

考慮到最新發佈的《施政報告》和行政長官賀一誠及其團隊發表的最新言論,柳智毅表示,官方對私人住宅市場的立場堅定,因為“私人住宅市場的任何重大跌幅都可能造成社會和系統性金融問題。” 

“政府總體上希望市場保持穩定,不出現任何大幅度的上漲或下降,同時試圖透過推出不同類型的公共住房協助居民解決住房問題。”這位學者相信,住宅市場短期內仍將面對壓力,“經濟繼續充斥著不確定因素,影響本地居民就業和收入水平,這可能需要一些時間才能通過住宅價格得到反映。” 


“政府總體上希望市場保持穩定,不出現任何大幅度的上漲或下降,同時試圖透過推出不同類型的公共住房協助居民解決住房問題。” 議員兼學者柳智毅指出。 

租賃之殤 

最新的政府數據顯示,2020年8月至10月,澳門整體失業率高達2.9%,是十多年來的最高水平;另外,8月至10月間的居民失業率為4.1%,遠遠拋離2019年年底的2.3%。2020年第三季度,居民的月收入中位數為18,300澳門元,同比下降8.5%。 

此外,根據勞工事務局公佈的數據,截至2020年10月,非本地僱員總數為181,631人,較1月疫情爆發前的數量減少11,860多人,跌幅達6.1%。數據顯示,2020年10月,酒店、飲食、博彩和娛樂業的非本地僱員人數進一步減少13.5%,至61,037人。 

這種就業情況打壓了本地依賴外地僱員的住宅租賃市場。“疫情期間,依賴居民和非技術型外地僱員的社區住宅租金水平僅略有下降,然而,主要取決於非本地的高級管理人員和博彩業僱員的高端住宅項目的租金水平則有大幅調整。”澳門美聯物業的洪莉莉介紹,某些高端住宅項目的租金下調了三成左右,“由於大多數業主的資金流動性充裕,部分業主寧願空置房屋,也不願低價租出。” 

利嘉閣(澳門)的廖梓嘉亦承認,今年的部分時間內,住宅租賃市場將繼續表現不佳。“最近數周內,仍有不同行業傳出解僱非本地僱員的消息,因此,本地租賃市場需要等到非本地僱員重返後,才能恢復到疫情前的水平,這還需要一段時間。”她指出。