【息息相關】時機未到

儘管過去數年的本地房地產市場基本面發生了變化,但分析師預計,鑒於未來的不確定性,現在並非鬆綁的恰當時機。

文:黎祖賢


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– 2022年1月至8月住宅交易數量

做?還是不做?已推行超過十年的一系列樓市辣招是澳門特區政府必須處理的一個問題。 然而,隨著業界為“減辣”向當局施加的壓力越來越大,分析師認為,若此時鬆綁樓市或許是不明智。

政府或將於11月中旬發表2023年施政報告,政界各利益相關者均趁此機會表達各自的訴求。本地企業家和開發商的其中一項要求是結束樓市降溫措施,因為今年的住宅成交數量正朝著三十多年來的最低水平發展。

澳門地產業總商會近日發表評論強調澳門“疲軟”的房地產市場急需政府的“政策支持”。 “在‘動態清零’的原則下,依賴旅遊業和博彩業的澳門經濟難以在不久的將來出現任何反彈,”評論指,“美國加息步伐急促,澳門被迫跟隨……進一步增加了樓市的下行壓力。”

“房地產、金融等相關行業近期多次作出公開呼籲,敦促政府放寬限制,以穩定樓市交易量和本地居民就業。”該協會補充說,“特區政府應該……在穩定樓價和成交量之間取得平衡。”

逆轉趨勢

最新的官方數據顯示,2022年首八個月的住宅買賣交易總計1,921宗,同比暴跌超過56%,原因是自2020 年初爆發疫情以來,特區始終未能找到任何能夠重新激活經濟的動力。在今年餘下的日子裡,如若住宅銷售速度維持不變的話, 2022 年的年度成交數字或將跌至1980 年代水平,當時一年僅售出 3,000至4,000個單位。

另一方面,價格水平下降相當有限。根據統計暨普查局的數據,2022年第二季澳門平均樓價為每平方米94,800澳門元(折合約11,850美元),按年下跌10%,與2017年第二季的水平相仿 。

澳門地產業總商會理事長葉建華補充:“過去經濟向好、樓市暢旺、就業理想,推出樓市調控措施合理,如今樓市氣氛已逆轉,過去推出的一系列樓市調控措施,反過來制約經濟及金融系統穩定。”

葉建華指出,內地多城市較早前已取消了部分樓市調控政策,致力提振世界第二大經濟體的主要經濟引擎之一,即房地產市場。他認為,澳門應該效仿,例如放寬按揭成數。

為控制本地炙手可熱的住宅物業市場和投機活動,澳門政府自 2010 年推出了一系列稅收政策,包括: 對在購買後兩年內轉售的物業徵收高達 20% 的特別印花稅;如買家為商業企業或非本地居民還須額外繳納百分之十的買方印花稅;對於已有住宅物業人士或公司,在購買非首個物業時將被加徵高達10%的取得印花稅。此外,買家的樓宇按揭貸款比率亦被收緊,特別是對於成交價較高的單位,但合資格的首次置業者除外。


“過去經濟向好、樓市暢旺、就業理想,推出樓市調控措施合理,如今樓市氣氛已逆轉,過去推出的一系列樓市調控措施,反過來制約經濟及金融系統穩定。”- 澳門地產業總商會理事長葉建華指出。

無藥可救

就減辣能否刺激本地低迷的市場,澳門管理學院院長唐繼宗表示懷疑。“造成住宅市場低迷的主要原因是經濟基本面不景氣,即旅遊業和博彩業表現不佳。放寬限制措施能夠改變這些基本面嗎?” 他質疑道。

“在全城、全國和全球範圍內維持疫情發展穩定更為重要,”他認為,“那些籠罩著博彩業的不確定性將於明年煙消雲散,例如批出六個博彩牌照,更好地為澳門經濟復甦鋪平道路。”澳門政府目前正在評估七家公司(包括六家本地老牌博企和一家新公司),為下年啟動的新一輪十年賭牌做好準備,現時的特許經營合同期限將於年內屆滿。

這位學者補充說,政府可以對減辣不同階段所帶來的影響和風險進行研究,但他認為現在“非鬆綁的恰當時機”。

關於降溫措施,經濟財政司司長李偉農在八月向立法會表示,當局目前不會作出任何改變,因為目前本地房價仍超出大部分本地買家的承受能力。

不僅在澳門,鄰埠的發展商和企業家同樣努力遊說香港政府取消部分樓市調控措施,理由與澳門同行一致。儘管如此,香港政府在10月發表的最新一份《施政報告》中並未屈服,表明當地樓價仍處於高位水平。


“造成住宅市場低迷的主要原因是經濟基本面不景氣,即旅遊業和博彩業表現不佳。放寬限制措施能夠改變這些基本面嗎?”學者唐繼宗表示。

負資產

阻礙本地經濟復甦的除了疫情及相關旅行限制外,利率上升導致借貸成本上升是本地住宅市場面臨下行風險的另一個因素。美國今年已經先後加息六次,利率共上調了375個基點。澳門大部分商業銀行9月時亦跟隨美國的腳步將最優惠貸款利率上調12.5個基點,為四年來首次上調。

鑑於澳門幣透過港元與美元間接掛鉤,澳門金融管理局與美聯儲保持同步。此外,鑒於城市本身的資金流動性,特區銀行業直到9月才作出調升利率的動作。美聯儲已表示,今年12月或將再加息,澳門銀行也可能進一步上調最優惠利率。

面對逆境,澳門房地產業有人警告說,如果本地樓價繼續下跌,置業人士將面臨負資產風險——即住宅物業的價值低於其樓宇按揭的貸款金額,政府應該預防這種會危及地方金融體系的現象。金管局數據顯示,截至 8 月底,住宅按揭貸款拖欠比率按月基本持平於0.47%,按年上升0.21個百分點。

澳門銀行公會會長兼立法會議員葉兆佳近日就貸款及按揭拖欠率和負資產問題表示,澳門拖欠率仍低於1%,維持“在合理範圍內”。但他警告說,利率上升,加上經濟復甦緩慢,將加重居民償還樓宇按揭貸款的負擔。

他補充說:“我希望經濟能夠在中央政府的支持下表現得更好……”他指的是預計將重新向內地居民簽發訪澳電子簽證,以及今個11月將恢復中斷了近三年的內地訪澳旅行團。


“這些措施減少了交易量,但與此同時,定價水平也受到成交數字不高的影響,”學者李振國強調。

零共識

澳門大學商業經濟學助理教授李振國承認,樓價繼續暴跌或引發負資產風險,但他指出,實施的房地產調控措施實際上有助於限制波動。“這些措施減少了交易量,但與此同時,定價水平也受到成交數字不高的影響,”他解釋道。

這位學者理解雙方各自的理由。“目前只有少量交易,房地產行業相當慘淡……但我也理解有人擔心,如果取消限制,有機會向市場發出錯誤信號,再次增加投機風險,”他指出。。

李振國坦言,政府現時作出任何改動都不明智,因為社會對財產限制仍未達成共識。 他補充說:“考慮到澳門經濟前景和本地利率的變化,當局最好維持現狀,繼續觀察,等待恰當的時機再採取行動。”