【息息相關】灰濛蒙

澳門商舖租賃低迷,部分地區的物業租金暴跌 75%,亦有項目開發商推出租金補貼計劃。

文:黎祖賢


每平方英呎港幣130元至150元

– 議事亭前地/大三巴牌坊一帶商舖租金水平

自兩年多前新冠肺炎疫情爆發以來,議事亭前地和大三巴牌坊等旅遊熱點冷清,空蕩無人的街頭、大門緊鎖的商舖已司空見慣。除了出入境限制和入境旅客數量下跌外,造成商舖空置的另一個原因,是在低迷的經濟環境下,業主始終拒絕將租金下調至商家能夠承受的水平——但這種情況最近似乎有所改變。

3月一個週六的下午,記者走訪議事亭前地和大三巴牌坊一帶,發現接受調查的 149 家臨街商舖中,有55家沒有營業,佔總數的近 37%;其中,大堂巷20家商舖就有13家關閉,被稱為“美食手信街”的大三巴斜巷47家商舖中有15家無法營業。

過去人山人海的旅遊景點因疫情多番波動變得一片慘淡,對此美聯物業(澳門)有限公司銷售總監洪莉莉表示理解。例如,受內地部分省市感染病例數量不斷增加影響,經澳門各大口岸進出廣東省珠海的安排於今年3月再次收緊,要求旅客須出示24小時內有效核酸檢測陰性結果證明,有別於之前的48小時和7天要求。

但洪莉莉指出,數月以來,旅遊景點零售商舖的業主在處理物業租金方面更具適應性和靈活性。“在疫情爆發之初,業主大多拒絕作出任何讓步,但最近願意這樣做的人越來越多了,”她說,“他們或認為這樣總較物業丟空好,因為沒有跡象顯示疫情將於何時結束。”


“在疫情爆發之初,業主大多拒絕作出任何讓步,但最近願意這樣做的人越來越多了,”美聯物業(澳門)洪莉莉說

割喉

“例如,大三巴牌坊和議事亭前地的租金降幅極大,現時的租金水平僅相當於疫情前的四分之一或三分之一左右,”她舉例道,位於大三巴斜巷的商舖當前每平方呎的租金僅為港幣130-150元(折合約16.6-19.2 美元),過去曾一度是每平方呎港幣 500-600元。

根據統計暨普查局數據,澳門去年接待了770萬旅客,較2020年增加了30.7%,但僅相當於疫情前的20%。2月入境旅客人數超過655,500人次,同期增長53.5%,但由於鄰近地區爆發新一波疫情,較前一個月下降5.6%。澳門目前只與內地基本保持豁免檢疫往來安排,港澳特區也曾就類似安排進行磋商,但至今仍未取得成果。

澳門中區南區工商聯會會長李卓君同樣察覺近期旅遊景點商舖租金下跌的趨勢。“為吸引租客,部分業主進行割喉式減租,”他解釋道,“過去大三巴牌坊一帶的商舖每月租金高達港幣30萬元至40 萬元,但現在,任何有興趣的人都能夠以每月只需港幣 10 萬元不到的租金佔用有關商舖空間。”

這位負責市中心商戶的組織領導人表示,由於租金水平較低,最近在市中心看到了數家新開業的手信店。“業主應該理解商戶在這種商業環境下的困境,盡可能調低租金,讓商戶得以繼續經營,改善城市營商環境,”他補充道。

“在旅遊區,某些零售物業的租金下降了七成……部分零售商戶趁租金大跌的機會,開闢新的擴張空間,”房地產諮詢公司仲量聯行澳門總經理唐偉樂指出。

“但是,那些依賴租金收入償還物業貸款的業主則選擇將物業丟空……因為如果租金收入過低,或將導致樓價下跌,影響物業的價值,”他補充道。


“那些依賴租金收入償還物業貸款的業主則選擇將物業丟空……因為如果租金收入過低,或將導致樓價下跌,影響物業的價值。”仲量聯行澳門唐偉樂指出。

娛樂場集中地

房地產業觀察人士表示,受疫情影響,加上博彩業動蕩,新口岸等衛星娛樂場集中的區域也出現了類似的商舖租金暴跌狀況。自去年11月和今年1月,政府先後高調逮捕兩名中介人企業話事人周焯華和陳榮煉後,博彩業持續遭到重創,尤其是中介人業務。

考慮到立法會正在審議的新博彩法提案中的提議,新口岸租金的跌幅或將進一步惡化,呈自由落體式下跌。提案建議所有在本地經營的娛樂場必須設於承批公司“擁有”的資產,對於那些現時由承批公司設在由其他方擁有物業中的建立娛樂場,將給予三年寬限期以解決這種情況。這一提議對衛星娛樂場造成了打擊。這些場館由第三方透過與博彩企業簽署服務協議進行管理,任何場館的關閉都可能對周邊地區的商業環境造成影響,從而影響商舖租值。 

地產代理中原澳門發佈聲明指出,繼2020年大幅下滑後,過去12個月期間,旅遊區和 新口岸等娛樂場區的租金水平下降了三成至五成。但是,商家把握租金低廉的時機,過去兩年商舖出租的年度交易數字較疫情前時代增加了近三成。

中原澳門還表示,自疫情爆發以來,氹仔和黑沙環等住宅區的商舖租金始終保持穩定,當中有部分商舖的租金僅下調了約 5-10%,因為這些地區商舖的零售業績基本上沒有受到這場前所未有的健康危機影響。與臨街商舖租金水平的暴跌相比,購物中心和綜合度假村等頂級細分市場的零售物業租金價值在2021年下跌 8.9% 後,或將繼續下跌5-10%,仲量聯行澳門預測。


“業主應該理解商戶在這種商業環境下的困境,盡可能調低租金,讓商戶得以繼續經營,改善城市營商環境,”澳門中區南區工商聯會會長李卓君認為。

租金津貼

儘管當前經濟不景氣,但本地一個全新的零售兼酒店項目將於今年12月開業——位於市中心南灣湖畔的澳門金銀島名勝世界酒店。這個項目投資約澳門幣47億元。發展商3月公佈,六家國際品牌已承諾入駐佔地五層樓的購物中心,包括法國知名百貨連鎖老佛爺、運動品牌Under Armour和全球漢堡連鎖店Five Guys。

作為該項目的幕後推手,本地女商人區妙良與房地產開發公司 Yoho Group 有密切關係。該公司正在開發星匯豪庭和銆海灣兩個位於綜合度假村澳門銀河的高端住宅項目。為透過激勵措施吸引商家進駐,公司近日公佈了向銆海灣24間臨街商舖的租戶提供為期兩年的補貼計劃,項目已竣工,預計居民將於今年開始入住。

“鑒於疫情形勢和本地經濟環境不確定,商家和投資者放緩了發展和擴張的計劃,因此臨街商舖在尋找租戶方面面臨挑戰。”仲量聯行澳門高管唐偉樂表示,經營品牌業務的商家更喜歡租用購物中心的空間,而非臨街商舖。

觀察人士補充說,總體而言,近期零售物業市場的整體表現,將最終取決於澳門與香港、內地乃至世界其他地區的旅行限制能於何時逐步解除。