【特刊】過往政策

根據澳門統計暨普查局公佈的數據,從2005年到2015年,澳門樓價飆升了約600%。

《商訊》2022年9月特刊 | 房屋:一個稱為家的地方


 “澳門自1920年代就提出了公共房屋的概念,並逐步形成了一套‘以社屋為主、經屋為輔’的公屋政策。”《Research on the Development of Macau’s Public Housing Policies(澳門公屋政策發展研究)》的作者們指出(2021年)。

澳門城市大學創新設計學院的Yichen Feng和Yiyang Li首次將“複雜的澳門公共房屋政策劃分為五個階段(詳見本文),以更好地掌握澳門公屋的發展進程”。

兩位研究人員認爲:“澳門的公共房屋一直受到公衆和社會精英的高度重視,政府積極介入,形成了獨特的公屋體系。”

然而,經過是次研究,“我們發現,以往對特區公屋政策的研究,在公屋的建設、申請、貸款等方面存在一定漏洞,有時並未能反映公屋的真正價值。”

 “此外,澳門公屋的發展與經濟形勢和公共衛生事件密切相關。例如,在非典和金融危機期間,其發展歷程便出現了倒退。與其他剛性政策相比,公共房屋政策相對較弱,”這篇發表在學術期刊《Current Urban Studies(現代城市研究)》上的文章指出。

其他歷史因素,“極高的人口密度、稀缺的可用土地和特殊的歷史制度背景,促使澳門房地產市場‘公屋與私屋’並存的現象。公共房屋在解決貧困和低收入人群住房問題方面發揮了重要作用” 。

房屋局數據顯示,截至2019年底,澳門已建成住宅單位共234,059個,其中社屋單位和經屋單位51,232個,佔總數的21.9%。此外,社屋單位數為14,269個,約佔全澳住宅單位總數的6.1%;經屋單位數為36,963個,佔全澳住宅單位總數的15.8%。下圖清晰地描繪了現時私人住宅與公屋之間存在著巨大的不平衡。

“公共房屋在解決貧困和低收入人群住房問題方面發揮了重要作用” (研究)


自1920年代開始

“澳門公屋的發展可分為五個階段:1920年代的起步階段、1960年代至1970年代的發展階段、1980年代至20世紀末的成熟階段、2000年至2010年的發展停滯和恢復階段,2011年至2020年的完善階段。目前,澳門的公共房屋主要由社會房屋和經濟房屋組成。無論是租賃社會房屋,還是購買經濟房屋,都必須遵循一定的程序,特殊情況除外。這兩項住房政策也是整個公共房屋政策的關鍵,” Yichen Feng和Yiyang Li寫道。

兩名研究人員甚至更進一步提出:“2000年,澳門政府明確要通過改變土地批給政策,在社會房屋、經濟房屋和私人住宅市場之間找到平衡,直到2007年,時任行政長官何厚鏵再次將房屋問題列作治理重點。”

Pedro Afonso Fong發表了一篇題為《The construction of Macau (澳門建設)》的碩士論文(葡文)。他在文中指出:“1992年至2006年間,房屋局的新住宅供應出現了缺口,與表面情況相反,公屋單位數量減少的事實並不與居民經濟收入提高相對應,儘管收入提高或許提升了一定的置業能力和租房能力。但是,正如上文所述,這也反映了政府缺乏及時的反應能力,未能根據居民的需求提供適合的社會房屋和經濟房屋。”

Pedro Afonso Fong表示,位於氹仔的經濟房屋湖畔大廈“是澳門特別行政區政府首個全資興建的大型公屋項目”。該項目自2008年動工,2012年底落成。


2015年至2016年間的下跌

從上圖可以發現,2005年1月至2015年5月間的住宅均價呈上升趨勢,這與上文提到的城市生產總值蓬勃發展、博彩業收入增加、旅客人數暴漲相對應。然而,2015年5月至2016年3月,中央政府修改了對澳門的政策後,樓價大幅下跌。同一時期的城市生產總值亦有所下降。2017年至2021年的住宅均價則呈現穩定趨勢。(資料來源:北京理工大學珠海學院會計與金融學院Ting Lan)


路氹新城

澳葡政府為澳門留下了《Urbanization Plan for Future Inter-Island Landfills Taipa-Coloane(氹仔-路環新填海區城市化規劃)》,即現時的路氹城。

該規劃於1990年年底開始起草,1999年3月公佈。規劃描繪了一幅佔地610公頃的巨型填海土地的誕生。

這份由澳葡政府公佈的規劃正是以這種方式證明了打造這片新土地的合理性:“城市需要新的空間方能滿足其活力成長的需要,這要求我們以有計劃的方式進行開發,不僅滿足未來城市發展的需要,而且還有必要打造與人口社會水平匹配的公共設施,城市當前的地理結構無法實現上述需求。”

從這個意義上說,土地空間的分配(僅計劃佔用30%的土地):建成區約56%用於住宅房屋,21%用於商業和服務,6.8%用於酒店和娛樂設施。

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