共享空間

我們正經歷挫折,但澳門經濟基本面至今仍然保持彈性。住宅、商鋪和辦公室等房地產價格始終維持較高水平。這個炙手可熱的房地產市場不僅給普通家庭帶來了更多的財務負擔,還給企業家製造了更多障礙。 

文:黎祖賢 


面對不斷飆升的房地產價格,共享辦公室以其較傳統辦公空間更低廉的價格風靡世界,受到許多自由職業者、初創企業和公司歡迎。這種共享相同的辦公空間、硬件和輔助服務,且強調社區精神的業務,正在不斷發展。熱潮最近傳到澳門。本期將探訪兩個本地共享辦公室並剖析了當中的優缺點。 


HUB Macau 

本地企業家羅杰經營一家品牌設計公司。公司最初位於小城街頭的一家小型店鋪中。該址的租約於2018年底到期,這意味著James迫於租金上漲而不得不尋找新的空間。 

他說:“我們找不到適合公司運營和財務要求的空間。我們只能負擔月租不超過$ 30,000至$ 40,000的辦公場所。” 

直到去年參加本地初創企業到巴西考察的活動,他才想到了共享辦公室的想法。“我在當地參觀了很多成效不錯的共享空間。”羅杰表示,“如果這能夠在巴西做得很好,我認為這類辦公空間在澳門也應該有市場。” 

得益於這次旅程,加上公司條件,羅杰去年5月投入約五十至六十萬元(澳門幣,下同)建立了HUB Macau,加入澳門為數不多的共享空間隊伍。這個佔地約2,000平方英尺的共享空間位於慕拉士大馬路的一棟工業建築中。這裡不僅是羅杰個人設計公司的辦公室,還以開放座位形式為自由職業者和初創企業提供了約20張辦公桌。 

除辦公空間外,HUB Macau還提供複印機、傳真機、小廚房、會議室和設人造草坪的閱覽區等基本設施,並設有開設公司等服務。共享空間當前的收費標準是每月2,500元,日租為120元,租戶無需支付任何押金或簽訂任何列明最短租期的合同。 

James解釋說:“作為一家初創企業,我們非常了解在這座城市創業困難,因此我們為租戶提供了靈活性。”  

在12月初的一次採訪中,這位共享空間的負責人透露,20張辦公桌中有10-12張已成功租出,本地居民約佔租戶的30%,餘下的租戶均來自海外。羅杰解釋說,非本地租戶通常是那些在城中有短期工作並需要臨時辦公空間的人士。 

“我們的租戶分別來自美國、英國、德國等國家。”他介紹道,“本地租戶的比例相當低,因為他們希望獲得更多的隱私,並正在尋找租用獨立的辦公室。” 

他指出:“許多本地人到這裡考察環境後表示,這種安排並非他們想要的。在投入營運之初,這對我們來說是挫折:在很多地方,包括對岸的香港,共享空間都受到了歡迎,我們亦因此認為這一概念也將會在澳門受到普遍接受。” 

由於本地市場對共享理念及其好處的認識和接受程度低於預期,HUB Macau堅持在社交媒體上推廣。“與我們一起分享空間的所有初創企業都能夠節省高達七成的辦公室成本;這是相當於傳統辦公空間的兩個月租金,以及用於購買電腦、家具等其他支出。”羅杰指出,“節省下來的資金可以用於其他業務領域。” 

此外,HUB Macau還會定期組織體驗日等活動供公眾參加,讓他們了解共享辦公室並免費享受會場的設施和服務。 

羅杰相信,發展社區文化是共享辦公室成功的關鍵。他舉例說:“我們的租戶中有一位自由攝影師和一位婚禮主持人,在使用我們的服務之前,他們互不認識。現在,他們在這里共享和交流見解、經驗後,一起工作並分享工作機會。” 

他說:“運營共享辦公室最困難的部分是建立自己的文化。雖然管理方可通過舉辦各種活動來吸引市場,但如果只吸引市場,那將失去優勢。” 

羅杰表示:“我們感覺市場正在增長,越來越多的人意識到並接受我們的服務。”他強調了近年來本地初創企業的增長,這些企業的業務通常都涉及傳統行業以外的其他領域 。 

他指出,預計HUB Macau將需要三到四年的時間才能收回投資,“我們認為,共享辦公室可能會變得普遍。” 


MSPACE 

位於氹仔海洋花園的共享辦公室MSPACE佔地15,000平方英尺。有別於其他僅提供辦公桌的共享辦公室,這裡主要滿足獨立辦公室的需要。 

該場所的業務拓展經理吳培瑜表示:“我們的管理團隊對共享辦公室進行了大量市場研究,探討了香港、新加坡、美國等多個不同城市和國家的例子。我們不僅在MSPACE簡單介紹了海外運營模式,還添加了自己的思路。” 

她在12月初接受採訪時補充說:“我們清楚澳門人更喜歡擁有獨立的辦公室,這正是MSPACE的主要功能。我們的服務現已被市場廣泛接受。” 

MSPACE於10月投入運營,投資金額約澳門幣1,000萬元,提供可容納兩至四人的辦公室,月租在港幣6,600元至9,800元之間。除辦公室外,這裡提供個人辦公桌,即在共享辦公區中的任一隨機座位,每月租金為港幣3,600元;預留辦公桌,即辦公室中的固定座位,每月租金為港幣4,000元。 

租戶可享用這裡的基本設施,包括可容納40人的會議室、公共區域、IP電話、免費咖啡和零食等。個性化秘書服務、免費清潔、打印和掃描服務、開設公司及其他服務也向租戶開放。 

吳培瑜介紹說,MSPACE共有60個辦公室,開業後的三個月內就成功租出了26個。 在租戶中,一半是本地人,一半來自其他地方。她透露:“儘管有部分租戶是初創公司,但部分企業在物流、法律事務、設計和航空領域擁有成熟和豐富的經驗。他們之所以選擇我們,是因為他們在運營的過渡時期需要臨時辦公空間。” 

她指出,對於MSPACE來說,租戶組合中既有初創公司,又有發展成熟的企業,這很好。 “眾所周知,許多創業公司的生存期可能不會超過三年;如果我們僅依靠初創公司,那麼運營將面對諸多起伏。” 

在談到共享辦公室相對於傳統辦公空間的優勢時,吳培瑜強調:“像我們這樣的按照專業標准設立辦公室需要投入大量成本,更不用說租金和物業管理費了。” 

她繼續說:“某些公司可能認為,到關閘租一間每月需要支付7,000-8,000元的店面才有意義。這實際上取決於公司的需求,但我們可以為您的業務提供專業形象。” 

除了硬件和軟件,MSPACE定期為租戶組織活動,營造社區氛圍。管理方現正與一家位於同一商業中心的健身中心商討,希望為租戶提供使用健身設施的折扣。 

關於在氹仔開設共享辦公室,她解釋道:“氹仔缺乏辦公空間,但這並不意味著這裡沒有需求。” 

到目前為止,MSPACE的整體表現超出了他們的期望。吳培瑜稱:“我們估計農曆新年後會有更多新租戶,因為公司將在年底前回顧財務業績,其中有部分可能需要削減成本並選擇我們。” 

“最初的時候,我對此感到懷疑(共享辦公室能夠在這裡取得成功),因為澳門市場很小。”她指出,“但是事實證明,鑑於物業租金飛漲,確實存在需求。” 

隨著本地人逐漸習慣這種新型辦公空間,作為業務拓展經理的吳培瑜不排除今年競爭加劇的可能性,因為城中將湧現更多新的辦公空間。她補充說:“但我們並不擔心競爭,只要我們能夠提供個性化和獨特的服務,我們會脫穎而出。” 


發展空間 

隨著房地產價格和租金的飆升,加上新的小規模公司不斷湧現,有房地產中介公司認為,澳門的共享辦公室有發展空間。 

隨著全球首個共享辦公室於2005年在美國正式開業,WeWork和JustCo之類的全球共享辦公室運營商隨之誕生,這種趨勢已在全球範圍內引起關注。根據Global Coworking Unconference Conference預測,2017年全球大約有14,400個共享辦公室,到2022年這個數字可能翻倍至30,400多個。 

這種新型的辦公空間能在澳門找到專屬的利基市場。房地產顧問第一太平戴維斯(澳門)有限公司最近發佈了一份以本地辦公室市場為主題的報告,指出城中的辦公室均格在2002年至2018年期間增長了近16倍,平均租金則在過去五年中上漲了三成至五成。 

目前澳門甲級寫字樓的平均租金為每平方英尺澳門幣30-35元(折合約3.75-4.4美元),而其他級數的寫字樓租金也為每平方米25元,第一太平戴維斯指出。 

該機構同時強調,最近在澳門註冊成立的新公司中,超過76%的註冊資本價值不到澳門幣50,000元。因此,它認為,未來澳門將有更多的外資企業和小型公司選擇共享辦公室,目前該種類型的辦公空間僅佔用了約30,000平方英尺的空間。