只要建成,就能得償所願?

政府正考慮升級本地寫字樓市場,打造中央商務區(CBD)。興建甲級寫字樓是未來的發展方向。然而,若沒有額外政策的支持,現實與理想間可能只是一步之遙。

文:黎祖賢


十多年來,對路氹金光大道價值數十億的度假村項目發展,澳門博彩業始終信奉“只要建成,便會客似雲來”的理念。儘管週期性起伏不定,但隨著澳門登上全球首屈一指博彩中心的寶座,這一信念已被證明是正確的。

然而,在商用寫字樓市場上,這一信念會否再次得到證明呢?打造更多優質寫字樓能否成功地吸引更多企業落戶澳門,尤其是內地企業? 還是說,創造一個充滿活力的商業環境的難度更大呢?

行政長官賀一誠4月發表任內首份《施政報告》時說,政府今年的其中一項任務是加緊努力,吸引新投資和企業。“澳門簡單低稅制有吸引力,是很多投資者希望到澳門的原因。”他提出,“不少內地企業有意來澳設總部。”

賀一誠繼續說,澳門缺乏甲級辦公空間且許多寫字樓都不符合主要辦公標準,“澳門必須升級城市辦公和配套設施,留住大型企業,打造中央商務區。”他補充說,政府未來將考慮賣地發展寫字樓。

有本地房地產機構估計,澳門整體商業寫字樓面積大約有1,200萬平方呎,主要分佈在澳門南灣和新口岸一帶。地產諮詢服務機構第一太平戴維斯(澳門)發表的本地寫字樓市場研究報告指,截至2019年,這兩大商業區約有35座大型商廈,提供650萬平方呎,約6,600個辦公單位。

硬件以外

在這些商廈中,只有位於南灣的四座建築物可稱甲級寫字樓,即樓高24層的財富中心、樓高23層的財神商業中心、友邦廣場和中國銀行大廈。中國銀行大廈作為澳門最高的辦公大樓,共38層,面積超過500,000平方呎,大部分空間被用作中銀澳門和政府機構辦公空間。

“正如行政長官所言,澳門大多數寫字樓設施都已十分陳舊。”仲量聯行(澳門)有限公司董事總經理古嘉豪稱,“如果澳門採用香港甲級寫字樓的標準,那麼城中任何建築物都不可能達到標準。”

澳門已有數年沒有推出新寫字樓,古嘉豪認為澳門對新甲級辦公空間的需求強勁。業內人士指出,過去12年來,只有財神商業中心、財富中心和《澳門日報》大樓三座大型寫字樓落成,其中《澳門日報》大樓不設對外開放。

然而,古先生稱,仲量聯行過去曾收到多家內地企業查詢,希望到澳門設立總部。為吸引企業落戶澳門並發展中央商務區,低稅收制度和可用的辦公空間只是政府必須考慮的部分因素,他認為,“其他因素,包括某些行業的發展前景、生活環境、人力政策、教育和醫療保健系統等,都需要納入考慮。”


“為發展甲級寫字樓,政府可首先公開拍賣一兩幅土地,作為測試水溫之用。”

– 仲量聯行(澳門)有限公司董事總經理古嘉豪

土地拍賣

政府計劃在五幅新填海地塊中,在新城B區為政府機構興建全新的辦公大樓,古嘉豪認為,當局可考慮綜合新城B區、南灣及新口岸三地,打造中央商務區。他進一步分析,政府近年收回了數幅位於南灣C區和D區的閒置土地,加上位於新填海區域的可用空間,可以興建多座寫字樓。

他補充說:“為發展甲級寫字樓,政府可首先公開拍賣一、兩幅土地,作為測試水溫之用。”

自澳門特別行政區成立以來,只有三幅土地以公開拍賣的方式售予私營企業,最近一次可追溯至2008年賣出位於筷子基的兩幅土地。2014年,政府修訂並實施新版《土地法》,為設立更透明、開放和常規化的公共土地銷售鋪平了道路,但政府直到五年後才最終提出土地招標的有關法規。時至今日,澳門政府仍未公佈任何確認的土地拍賣計劃和時間表。

– 每平方米365.37澳門元

澳門甲級寫字樓總租金成本,包括月租和管理費。


政策實施

第一太平戴維斯澳門區董事總經理廖沛霖點明,澳門需要嶄新的寫字樓和配套設施。他同時質疑,目前的城市需求是否足以填滿潛在的新甲級寫字樓空間。他表示:“例如,現有的甲級寫字樓中仍有大量空置單位,就財富中心的空置率就超過兩成。”澳門第一太平戴維斯和澳門仲量聯行均表示,澳門寫字樓整體空置率在百分之7至8之間。

“很明顯,政府希望在這裡建立商業中心,但現實是,澳門仍缺乏一個充滿活力的商業環境。”廖沛霖進一步解釋,“因此,實在難以預料澳門對辦公空間的需求,尤其是甲級寫字樓——這取決於政府能否提供有效的政策支持及商業區規模。”

近年來,為了使本地經濟擺脫博彩業的掌控,澳門和中央政府建議澳門應該進一步發展金融業。例如,中央政府在去年發佈的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中明確指出,澳門應自我定位為“中國—葡語國家金融服務平台”、“ 葡語國家人民幣清算中心”,並研究在澳門建立以人民幣計價結算的證券市場的可能性。

“商業中心的發展需要時間和一系列政策支持。香港用了五十年時間才發展成現在的亞洲金融中心,深圳的發展也花了三十年。”廖沛霖提到的是位於大灣區內的兩個金融中心。簡而言之,他認為,如果澳門在未來幾年內增加寫字樓供應量,那麼新增的單位可能不會被迅速填滿,因為吸引大型企業的條件不僅僅是硬件。


“過去數年來,橫琴中央商務區已建成了多座全新寫字樓,但截至目前,當中的大部分單位仍空置,整個區域就如同一座幽靈之城。當地仍然需要更多時間和政策支持,才能吸引企業進駐。” – 第一太平戴維斯澳門區董事總經理廖沛霖

澳門橫琴合作

廖沛霖以與澳門毗鄰的珠海橫琴為例,指出:“過去數年來,橫琴中央商務區已建成了多座全新寫字樓,但截至目前,當中的大部分單位仍空置,整個區域就如同一座幽靈之城。當地仍需要更多時間和政策支持,才能吸引企業進駐。”

房地產行業預測,目前橫琴新落成的辦公空間總面積約為2,500萬平方呎,預計今年將有800多萬平方呎的辦公空間進入籌建階段。根據第一太平戴維斯中國公司公佈的大灣區甲級辦公室報告,截至去年年底,珠海的辦公空間供應總量不足150萬平方米,即1,614萬平方呎。但報告指出,空置率達34.1%,為大灣區第二高的空置率,當中主要由橫琴的高空置率所致。

鑑於周邊地區及政府為推動進一步合作所付出的努力,廖沛霖認為澳門可以與橫琴合作共同打造一個中央商務區。他認為:“某些本地企業已將總部遷至橫琴,因為當地的租金便宜,而且他們更容易找到人手。”橫琴島新落成的寫字樓項目租金範圍為每平方米人民幣100—130元(即每平方呎10.89至14.2澳門元),而乙級或以下寫字樓的租金約為每平方呎25澳門元(折合約3.13美元)。在澳門,甲級寫字樓的租金水平為30—35澳門元。

 “儘管多數大灣區城市均有大量明顯的租金降幅,但香港和澳門與內地城市之間的總租用成本差距仍然顯著。”第一太平戴維斯中國在大灣區報告中指出,“港澳企業對後勤辦公室的租賃需求外溢和搬遷至廣深珠的現象較上半年更加明顯……這主要歸因於多個因素,內地城市持續優化的政策和營商環境,減少的人力成本和便利的兩岸交通運輸條件等。”

“在理想情況下,澳門可以成為全球500強企業中的銀行、律師事務所等企業的業務樞紐,橫琴則可以為這些企業和其他企業的內部業務提供服務。”廖沛霖如此設想。


中國第三貴的寫字樓市場

國際房地產顧問機構第一太平戴維斯中國指出,澳門的總租金成本在中國的核心城市中名列第三。

根據該所機構最新公佈的粵港澳大灣區甲級寫字樓指數報告,截至2019年年底,澳門甲級寫字樓單位的租金成本為每平方米人民幣324.8元(折合約365.37澳門元),其中包括每平方米租金295.4元和元每平方米的管理費29.4元。

這一價格水平“在中國的核心城市中僅次於香港和北京,排名第三;並在大灣區中排名第二”。香港的總租金成本為每平方米866元,北京為397.9元,上海為305.4元。

報告指“澳門因有限供應和相對穩定的資產表現而處上升末期”,此時大灣區的其他城市處於下降初期或下降末期階段。


甲級寫字樓標準

儘管不同地區對優質辦公空間的標準有所不同,但房地產顧問機構第一太平戴維斯香港公司總結了亞洲金融中心對甲級辦公空間的要求:

– 現代且高品質的裝修

– 靈活的佈局

– 大型地板

– 寬敞且裝修精美的大堂和流通區

– 優質中央空調配備

– 為乘客和貨物分配良好的電梯服務

– 專業管理

– 停車設施