商訊 Jan | 力挽狂瀾

文:黎祖賢  

雖然利率上升且政府推出更多樓市降溫措施,但是,由於本地經濟持續增長,澳門的房地產市場今年仍將保持穩定的上升趨勢。有權威人士要求當局制定全面的房價調控措施,抑制市場進一步膨脹。 

12月,美聯儲上調利率0.25個百分點,是2017年內的第三次加息。預計今年將分三次上調利率,2019年和2020年則至少分別加息兩次。 

由於澳門特區的貨幣(MOP)通過港元間接與美元掛鉤,兩大特別行政區的金融管理管理當局亦已跟隨美聯儲的步伐作出調整。澳門金融管理局上月調升貼現窗口基準利率至1.75%,這是該局自2015年12月以來第五次調升有關政策性利率。 

儘管世界上最大的經濟體系進行了一系列加息行動,澳門和香港的銀行業界依然保持利率不變。但可能很快就會出現改變。 

“銀行基於貨幣市場的資金成本上升而上調零售層面利率的壓力不斷累積,不能排除澳門銀行在可見未來加息的可能性。”澳門金管局在一份聲明中表示並提醒,澳門居民應該審慎評估自己的財務狀況,尤其是息率上升對按揭供款所產生的額外負擔,在購房時須量力而為,做好風險管理。 

本刊記者向澳門銀行公會詢問對此情況的有關看法,卻未收到任何回覆。作為本地其中一家最大型的銀行,中國工商銀行(澳門)有限公司認為,鑒於目前銀行體系的流動資金依然充裕,香港和澳門的銀行最快將於2018年上半年調升優惠利率。 

有限影響 

得益於2016年第三季度以來的經濟復甦,澳門樓價在經歷兩年動蕩後,已經恢復上漲。根據官方數字,繼2014年4月至6月期間錄得住宅單位每平方米實用面積平均價格澳門幣111,542元(13,942.8美元)的記錄後,本澳平均樓價於2017年再度突破每平方米10萬澳門元,並於去年第二季錄得每平方米澳門幣104,263的水平。2017年7月至9月期間的最新平均樓價為每平方米澳門幣99,276,較上一年同期升12.1%,為連續第五個季度上升。 

“人們談論加息已久,市場也已經做好準備。” 中原澳門及橫琴地產董事何兆恆分析,“與其他市場相比,澳門市場受到外部因素的影響較少……所以加息的影響有限。” 

他補充說,隨著澳門銀行業界調高最優惠利率,二手房價格或會承受一定的下行壓力,“然而,博彩收入、零售業績和其他經濟指標對本地房地產市場的影響力更大。 相信今年房地產市場將繼續保持穩定增長,基本與2017年持平。” 

儘管實際用家和投資者都在尋找住宅,但用於開發的土地卻是被剝奪了的土地資源。 根據本地房地產服務供應商仲量聯行(澳門)有限公司的資料,位於氹仔北一幅面積為5,597平方米的私人發展土地去年12月以港幣35.1億的價格賣給了中國內地企業佳源國際控股有限公司。 

並非投資工具 

雖然本地房地產市場膨脹的跡像明顯,除去年五月為本地首次置業人士推出的舉措外,政府似乎不願意推出任何額外的降溫措施,以及收緊按揭貸款的規定。 行政長官崔世安去年11月發表施政報告時,僅暗示政府會密切留意房地產市場,強調在推出任何新的限制措施前,都必須考慮很多因素,因為澳門是“自由市場經濟體系”。 

然而,崔世安同年12月到北京述職,向習近平主席、李克強總理及中央政府其他官員作年度工作報告後,改變了之前的主張。他表示,政府“歸納了社會的聲音和議員意見”,希望“在短期內”推出調控樓市的新措施,會從樓宇按揭比例和稅務方面入手,以促進樓市健康發展。 

“政府忽視了輿論,允許房價飆升至居民所能接觸的範圍之外。” 議員何潤生感嘆道,同時,提到所屬的澳門街坊會聯合總會的年度調查,結果顯示住房問題是年輕人最不滿意的問題之一,他補充說:“作為一個負責任的政府,不應把房子看作居民投資工具。” 

何議員認為,當局目前應該備有一籃子政策和措施,即樓宇空置稅、禁止向擁有兩套或以上物業的人士提供按揭貸款及累進稅,向擁有多個單位的買家徵收較重稅項。 “如果政府只是和去年5月一樣,簡單地收緊按揭貸款的規則,只能造成有限度的影響。”他總結說。 

最新的官方數字顯示,截至2016年12月,澳門共有12,497個空置單位,佔本地住宅單位總數的5.7%。政府在最近的《施政報告》中指出,由於難以界定空置單位,實施樓宇空置稅或頗具挑戰性:部分業主可能會一直為空置房屋支付水電費,假裝單位已被佔用。 

關鍵是供應 

立法會議員宋碧琪駁斥了當局的說法:“很多司法管轄區都有詳細的空置單位數據,澳門可向其學習和借鑒。” 

“香港政府在過去兩年已經推出多項針對樓市的辣招,但澳門就只有有限數量的措施。”她認為,“公屋等待時間長,私樓價格高漲,本地基層人士對此十分不滿,期待當局出台有效的房屋限制措施。” 

最近,房屋局委託進行的《公共房屋需求研究最終報告》顯示,預期至2021年前的短期及中期公屋供應不足,估計未來幾年缺口將近22,000個單位。澳門中華總商會地產業總商會鍾小健認為:“推動私樓和公屋供應是促進市場健康發展的最有效手段。” 

他認為,政府已決定推出新辣招,“防止房地產市場形成泡沫”。“但是,當局要審慎處理所有限制措施:如果這些措施導致房價大幅下滑,這不僅影響業主,還會對經濟產生最大的影響。”他警告說。 

鍾小健名下的其中一間物業公司將於本月推出名為東方海岸的新項目並舉辦預售,該項目位於俾若翰街(筷子基北街),提供約1,000個單位,其中包括600多個開放式單位及遊艇俱樂部服務,預計將於2019年底落成。 

鍾小健說,任何樓市降溫措施影響的都是交易量,並非房價。“就像政府以往推出的限制措施一樣,市場需要半年時間才能適應。”他預料,“今年下半年,房價或再上漲五個百分點……這要歸功於令人樂觀的經濟前景。” 


澳門主要的樓市辣招 

自2010年,政府公布了一系列措施冷卻私人樓市,卻收效甚微 

2010年——實施取消不動產中間轉移稅0.5%,改為直接按階梯稅率徵收物業轉移印花稅3% 

2011年6月——共推出十項措施,包括針對兩年內轉售的物業,徵收相等於成交價20%的特別印花稅;調整限制按揭成數,非首次置業的澳門居民所購物業價值在澳門幣330萬 元(412,500美元)或以下的,按揭成數上限由原來的90%收緊至70%。 

2012年10月——推出新一輪八項措施,即特別印花稅適用對象擴大至寫字樓和車位;法人、自然人商業企業主或非本地居民若購買住宅,需繳交額外10%的印花稅;並針對本地及非本地居民,收緊用於購買已落成單位或樓花預售的按揭貸款。 

2017年5月——再次收緊澳門居民首次置業以外的住宅物業及樓花按揭成數。