葡京花園

浮華背後的頹敗

在這座土地資源稀缺卻人煙稠密的博彩飛地中,由於融資困難、政府干預等諸多原因,若干領域在過去數十年中的發展仍停滯不前。在本篇報道中,本刊記者特意檢視了其中數個處於停頓狀態的項目及其最新進展。 

文:黎祖賢 


發展vs環保2.0 

鄰近小潭山的154米高住宅項目因公衆的極力反對於2011年被叫停。最近,發展商有計劃重新啓動這個位於七潭公路的停工項目。該項目可能對環境產生的影響再次激起了公衆的憤怒。 

土地工務運輸局(以下簡稱“工務局”)2月公示了氹仔住宅項目葡京花園合共八幅地段的最新規劃條件圖草案,諮詢公衆意見,當中涉及該項目第二期至第五期的規劃方案——已被推遲了足足三十多年。 

項目開發商嘉輝置業有限公司(以下簡稱“嘉輝置業”)計劃在佔地近5,000平方米的兩幅土地上興建別墅並發展海拔70米高的塔樓。餘下六幅土地佔地約15,431平方米,計劃用於興建海拔78米至81.5米高的別墅、酒店、會所和住宅樓宇。 

葡京花園

公示的最新方案與嘉輝置業2011年就相同地段所作的規劃(例如,海拔高度分別為154米及139米的住宅大樓)形成了鮮明對比。當年的設計超出了小潭山海拔110米的高度,令公衆擔憂項目會否影響該處的景觀並對環境造成持久的負面影響。 

除公開的聽證會外,發展商多次保證將盡量降低對環境的影響,但本地的民間組織和環保團體2011年極力反對有關項目的開展,並成功推遲了項目的進展。 

八年過去了,嘉輝置業現在捲土而來。經諮詢公眾意見後,該八幅土地的規劃草案將交由城市規劃委員會(以下簡稱“城規會”)審議。考慮到所有利益相關者的意見,工務局將就規劃草案的最終版本作出修訂,並以此作為項目開發的主要指導。 

監控發展 

城規會委員林翊捷認為,項目最新規劃草案所提出的開發規模將受到控制,上限設定為81.5米,且大部分發展設計將保持現有地形。 

“根據規劃草案要點,”他指,“該項目對小潭山和氹仔視覺景觀造成的影響有限度。” 

名門世家與小潭山

林翊捷關注的要點是如何確保開發商在項目建設過程中,遵守規劃草案的條款。他稱:“這取決於當局對條款的解釋;即怎樣的開發程度才算與現有地形不符。” 

立法會議員吳國昌的看法與之相似。儘管發展的規模縮小了,吳國昌仍要求當局公佈該項目對環境影響的所有信息,即最新的《環境影響評估報告書》。 

 “這個項目可能對小潭山上的生態系統造成破壞性影響,包括植物和動物。”他擔心, “政府應針對施工期,該處的動植物保護制定指導方針,該方針應適用於所有項目或工程。” 

法律混亂 

葡京花園第二期至第五期規劃自1980年代提出,與環境影響有關的爭議並非造成項目停滯的唯一因素。 

1980年,莊漢傑及其家人持有的嘉輝置業獲前澳葡政府撥予超過45,300平方米土地,用於住宅、商用和酒店項目開發,最初計劃於1995年完工。 

國華戲院商場

該地段上現有的數座住宅樓宇於1990年代落成,被稱為葡京花園第一期。但由於嘉輝置業與項目合作夥伴聯建置業發展有限公司之間的法律糾紛,餘下的工程於1994年被叫停。 

法律糾紛擾攘了十多年時間,直至2004年才最終獲上訴法院裁定,嘉輝置業可以單獨開展該項目。因臨時特許批給期限為25年的規定,有關地塊的臨時批給於2005年屆滿,故此,嘉輝置業向政府申請將臨時特許批給期限延長了10年。 

考慮到嘉輝置業發展項目剩餘部分的意願,政府於2009年將餘下未有開發之土地重新批給予開發商,年限為25年。當時,這一決定引來了公眾的批評。 


皇家土地 

位於東望洋山知名學校附近的一個住宅兼商業綜合項目已落成了近二十年之久,仍未獲得政府批出入伙紙。然而,繼與城中最大型超市有關的企業於近年獲得有關項目的控制權後,有跡象表明,該項目將很快就被推出市場。 

1995年,前澳葡政府把一幅面積為790平方米的土地批予米熾強、張曙等四名内地、澳門商人。該地塊位於德勝馬路,即粵華中學和陳瑞祺永援中學所在地附近。根據官方資料,地塊將興建一座樓高16層的住宅暨商業大樓,項目將提供泊車空間。 

儘管大樓早於1998年完工,但四位承批人從未向當局提出建築驗收的申請,這恰恰是獲得入伙紙的最後一道程序。這意味著建築從未被正式使用過。 

粵華中學

被閒置十多年後,本地商人關顯明和關偉霖於2011年與政府聯係繫,要求以授權人身份代表米熾強及其他三人將有關土地的批給所衍生的權利轉讓予兩人持有的偉人物業投資有限公司(以下簡稱“偉人物業”)。關偉霖是城中著名的房地產開發商,與清平戲院及國華戲院商場的翻新改造、氹仔高端住宅星河灣之間的關係密切。 

然而,根據公司記錄,兩位關先生於2014年以不公開的價格將偉人物業的股份轉售予曾旭明和曾旭惠。曾氏兄弟是來來超級市場有限公司的創始人,經營著澳門其中一家最大型的連鎖超市。 

陳瑞祺永援中學

2015年,政府批准將米熾強等四人持有的土地批給合同轉讓予偉人物業,後者向政府支付澳門幣957萬元的合同溢價金。根據政府當時公佈的文件,米熾強等人以8,252萬元的價格將土地批給售予偉人物業。 

這幅土地於2015年被偉人物業正式收購後,位於該地段的16層樓宇正進行翻新工程:本刊記者3月曾到該處查訪,發現當中的大部分工程已經完成。 

工務局資料指出,截至2018年第四季度,該項目仍處於施工階段且未獲批入伙紙,該座樓宇將提供29個住宅單位,當中包括15個三房單位。 

曾氏兄弟未有就此發表評論。 


仍處動盪中 

儘管政府和開發商之間的談判持續了十數年,但仍沒有跡象表明東望洋山地區將落成一座126米的住宅樓宇。 

該座坐落於東望洋斜巷的爛尾樓與新華建築置業有限公司(以下簡稱“新華建築”)十多年前雄心勃勃的計劃形成了鮮明對比。 

2006年,開發商獲得了當局批准,得以在歷史悠久的東望洋燈塔附近發展高端住宅項目。由於東望洋燈塔為澳門世界遺產之一,政府2008年進行干預,即工程僅進行了兩年,將該區建築物高度上限設為52.5米。 

清平戲院舊址

項目因而被叫停,政府和開發商之間的諸多爭論成爲了公衆焦點。本刊向工務局查詢項目的最新進展,但截至發稿時,我們仍未收到回覆。記者3月到上述地址查訪,沒有發現任何進行中的工作跡象。 

曾經有人希望項目或可儘快重啟——政府2016年表示開發商可以在維持現有高度的前提下,完成工程,即樓高近60米,至海拔81.32米。這一決定卻引起了公衆的強烈批評。批評人士擔心,這將破壞東望洋山一帶的景觀,甚至導致該景點被聯合國教科文組織世界遺產名錄除名。 

政府最近的回應可以追溯至2017年,工務局當時表示將繼續“謹慎處理”此項目。 

發展商與政府開展了歷時多年的談判,新華建築指責當局2012年拖延了開發進展,且未能提供任何具體的決議。 

由本地商人魏新教及其家人持有的新華建築未有回應本刊記者要求,就此事發表評論。