都更落實無了期

好事多磨的都市更新,六月初有進展。政府全資的都更公司的架構名單出爐,隨即惹來批評:又係地產界玩晒。一如所料,都更公司頭炮是海一居爛尾樓花項目,苦主有一個月時間去考慮,買一個字,唔買兩個字。要問的是,海一居後,都更何時了?

時事評論 | 文:甄慶悅 


為靈活處理都市更新,政府全資成立都更公司並無不可,惟當中政策及執行細節,必須審慎。現階段社會所知有限,只知7人的董事會及3人的監事會。名單一出,社會即時的反應及批評是:來來去去都是這班人,十居其九地產界。 

特區政府一直被批評偏向商界,尤其地產商,城規會、都更會均被地產業界包辦了過多席位,這是敗筆。因不論舊區重整抑或都市更新,至今無法真正落實,除欠缺主體法律、具體政策、執行策略及規劃外,另一關鍵是社會不信任政府。是次委任都更公司成員的做法及社會反彈,與過去如出一轍,說明官員從無吸收過教訓及經驗。解決不到信心危機,都更舉步為艱。儘管現在尚未開工,即說都更公司領導層有問題並不公平,但政治從來如此,社會認為這樣哪樣,你就是這樣哪樣;不信任你,你什麼都不對。特區政府應避免這樣的情況發生,但一而再再而三的“明知不可為而為之”政治智慧沒長進過。 

官方強調,都更公司領導層專業、有責任、有擔當,公司始終以市民公共利益為依歸,並會保持高透明度。然而,單公司內部的監管並不足夠,必須有外部監督。事實上,城規、都更涉及範疇甚多,建築、地產、管理代表是必要,但只是其中一些,商議、決策之時,必須有多方不同意見才能保持平衡,都更會是較合適的意見諮詢及監督組織,但官方一直未詳細說明都更會在公司成立後的角色。當然,在都更公司之內,設立一個由不同專業、界別代表組成的委員會未嘗不可。重點是,都更公司必須有多元聲音及外部監督,形式不拘,如此方能逐步重建信心。 

多年來,特區政府對都市更新,講多過做,落得無法律、無政策、無策略、無規劃的“四無”狀態。不論政府如何包裝,社會眼睛雪亮,早產了的《都市更新暫住房及置換房法律制度》及都更公司乃緩兵之計,專為海一居而設,現屆政府只想換屆前拆彈而已,根本沒有詳細的都更部署,情況一如現在的公屋般,政府不會有任何承諾、規劃,一切以官員意志及舒服行事,官員說有就有,說冇就冇。所以,海一居頭炮對日後的作用有限,都更遙遙無期,充滿變數。 

例如,筆者曾指出,都市更新確需暫住房、置換房,但乃最後一步。按正常邏輯,政府必先通過立法等手段,去搞清幾個關鍵,何謂舊區、更新區?其法定標準如何?賠償、估價制度如何?是否公平、吸引?澳門有多少區要更新?其先後次序如何等。有了以上法律、政策,政府才能預計得到都更的規模、時程、預算、備用土地等,並將之與澳門的整體規劃、分區詳細規劃結合起來,有序開展工作,改善各區居民的生活。 

現在只是拍腦袋式施政,如原海一居地段要建多少置換房、交樓時間如何等,一問三不知,說需視乎多少人登記上樓才規劃,見步行步。再例如敏感的價格問題,都更公司表示,會按申請者當年的一手樓花呎價去出售置換房。哪幾千個一手樓花的平均呎價如何,都更公司是賺是蝕?按相關聯會負責人說,各人樓花價格不同,他2011年的入手呎價為3千多元,其他的平均呎價由5千多元至8千多元不等。另按房屋局早前向立法會表示,經屋的成本呎價約4千8百至4千9百之間。即是說,如果海一居一手樓花平均呎價低過4千8百元,都更公司要蝕本,反之就賺錢,這是兩個完全不同的故事。賺猶自可,蝕,社會肯定批評政府幫保利達及樓花買家埋單。當然,以上為粗略計算,置換房是以私樓標準興建,其成本會比經屋貴,但具體如何,當局未有公佈。另外,房局所列的經屋成本價不合理,不應該將溢價金、10%行政費用加進去。 

還有,海一居個案用原一手樓花呎價作準,倘日後有其他類似項目,當如何處理?與將來真正的置換房價格相比,又會如何?以上一切均無答案,都更公司有責任,但主責還是政府。都更需要一套法律、政策及規劃。拍腦袋式施政會造成很多不公平,也自我製造炸彈。下屆特首及司長,必須有政治智慧及決心。