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降低門檻

儘管與都市更新相關的大多數細節仍在討論中,但共識是應調低重建樓宇所需的業權百分比門檻。 

文:黎祖賢 


澳門政府計劃最早在今年年底前進行都市更新實施和體制細節方案的公眾諮詢,社會當前圍繞這一難題進行的分歧討論,昭示着當局未來需要面對的挑戰。 

有房地產業人士警告道,舊區或因缺乏樓宇業權人數量和開發商,無法得到足夠動力推動都市更新項目。與此同時,有聲音堅持,這些項目應建基於改善居民生活質量的原則,不應成為賺錢的工具——儘管如此,雙方達成了一個共識:如前所述,應調低重建業權百分比門檻。 

運輸工務司司長羅立文8月宣布,由政府委託的第三方諮詢公司已完成有關都市更新的初步研究,為政府在年底前進行的諮詢活動鋪平了道路。但是他沒有透露報告細節,例如是否應維持先前由都市更新委員會認可的重建樓宇所需的業權百分比。 

都市更新委員會於2016年成立,是一個由政府委任的諮詢機關,負責向當局提供與都市更新政策相關的建議。該委員會此前已在各種問題上達成共識,即30年以上至40年以下的樓宇的重建業權比例調低至90%;樓齡40年以上的樓宇重建的業權比例下調至85%;關乎重大利益或已拆卸的樓宇建議重建業權比例則降至80%。 

拒絕香港模式 

然而,政府去年出乎意料地委託第三方諮詢公司對此事進行研究,這令委員會的共識受到質疑。 

候任行政長官賀一誠發表的最新言論令該委員會的共識進一步受到質疑。這位前立法會主席在8月份競選澳門政府最高職位期間表示,從12月開始的五年任期中,都市更新將成爲他最具挑戰性的任務之一。他強調擔心降低重建業權百分比或進行強制拍賣房屋,可能導致“很多司法訴訟及爭議”。 

香港政府1999年實施《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,規定任何持有不少於80%的不分割份數業權的業主都可以申請強制售賣所有未分割股份以進行重建。然而,這座亞洲金融中心卻因此遭到批評,指此舉為驅逐低收入居民和商人,而非改善舊城區居民的生活水平。同時,私人房地產開發商確實利用這些規定驅逐業主,並從土地的重新開發項目中獲取了豐厚利潤。 

賀一誠強調,澳門不會遵循香港的都市更新模式,並補充說,一旦業主達成共識,政府可能會幫助規劃並提前支付老舊建築物的重建費用,並在重建期間為業主提供臨時住所,業主只需在項目完成後償還重建費用。  

“我們應該邁出第一步,以後再進行調整以圖進一步改善;否則,我們將繼續原地踏步,繼續這場十多年的討論。”他補充說,在未來的公眾諮詢活動中,公眾應積極表達自己對都市更新的意見。 

善豐困境 

2004年,舊區重整的議題首次出現在政府議程,擁有7個老舊樓群的祐漢被選為試點區。然而,在過去的15年中,項目沒有取得任何實質性的進展。當局2011年提出的《市區重建策略》,兩年後便被取消了。 

同時,隨著殘舊建築數量的增加,都市更新似乎比以往更顯迫切。根據最新的官方數據,到今年為止,澳門共有超過4,838座樓齡在30年或以上的建築,包括住宅、商業、工業和其他建築物。 

城區發展促進會理事長陳德勝警告,為了成功推動都市更新項目,必須將重建業權百分比從目前的100%降低到80-90%。以善豐花園重建為例,他解釋說花了很多時間才獲得所有人的支持:善豐花園因結構缺陷產生安全隱患並在2012年撤離所有住戶,重建工程直到六年後才得以進行。 

“最初有兩家商鋪的業主不同意重建計劃,在本地多位政治和商業的重量級人物的幫助下,項目花了數年時間才最終得到通過,”陳德勝指出,“在澳門,老舊建築的業權錯綜複雜,部分業主早已遷離澳門,有的則下落不明。因此,應該設立法律工具,協助業主解決在重建時遭遇項目停擺。” 

他還擔心,如果政府帶頭進行都市更新項目,房地產開發商可能會抱怨私人住房機制會受到負面影響。 

激勵因素 

澳門房地產投資者、開發商關偉霖認同陳德勝提出的調低重建業權百分比,並補充,應該提出更多激勵措施,鼓勵業主和開發商參與項目。 

“應該為增加舊樓重建後的地積比率提供空間,並根據本地城市總體規劃考慮。”他說,“若沒有地積比率等激勵措施的情況下,難以說服業主重建房屋,因為他們必須有能力支付部分重建費用,更不用說開發商了。” 

負責協調和推動與都市更新有關工程的澳門都市更新股份有限公司董事長林金城最近表示,都市更新項目的樓宇密度和單位數量在重建均不會增加。 

“例如,重建前有1,000個單位,那麼重建後也只有1000個單位。”他說,“如果重建前有三座塔樓,那麼重建後可能只有兩座更高的塔樓,項目包含的停車場和綠地等公共設施則會增加。” 

有不願透露個人資料的房地產行業人士稱,根據政府官員和澳門都市更新股份有限公司提出的最新設想,都市更新制度的有效性令人擔憂。 

“香港的強制銷售制度肯定存在爭議,但是不是就沒有更好的選擇來解決業主之間的分歧?”這位人士質疑,“通過司法手段或仲裁解決分歧可能需要時間,這會延緩都市更新項目的進度。” 

他承認公眾對都市更新項目成為開發商牟利的手段感到不安,“但是,如果沒有開發商的積極參與,我認爲有很多項目將無法起步”。 

生活質素 

若重建後的公共設施得到完善,加上澳門都市更新股份有限公司提供的專業諮詢服務(例如協助制定建築規劃),這已創造了“足夠的動力” 鼓勵業主重建建築物,儘管他們可能需要籌集重建費用,評論員和前城區發展促進會成員林宇滔認爲。 

他補充說:“根據最新的公共房屋項目數據,澳門目前的建築成本約為每平方英尺1,600元(澳門幣,下同),這意味著一個500平方尺的公寓所需的總成本不到100萬元。” 

從他的角度來看,一個較低的重建業權百分比同樣是都市更新項目的關鍵。 

這位政治評論員指出:“我同意應保護每位業權人權利,但多數人與少數人之間的權利應得到更好的平衡。”他同意澳門不應效法香港的強制拍賣制度,但他認為強制性仲裁程序能夠解決因重建程序引起的分歧。 

“我們應該緊記的是,都市更新是為了改善民生,絕不能成爲一件牟利的工具。”他總結道。 


九成海一居業主申請置換房 

澳門都市更新股份有限公司在最近的新聞發布會上宣布,高端住宅項目海一居約90%買家已申請置換房。 

這家公營企業指出,已經收到1,932份來自2,128位合資格海一居買家的申請,要求購入在項目原址上建造的置換房。 

在這些申請中,約有1,716宗申請已獲接納,餘下的大部分則由於買家與政府之間持續的法律糾紛而被暫停。該公司補充說,置換房應在工程開始後的三年內完成,目前正在準備計劃。 

澳門政府於2016年1月取消了保利達澳門分公司正在開發中的海一居項目土地批給,理由是開發商未能在25年的批給期內完成項目。 

儘管開發商向澳門法院提出上訴,但去年終審法院維持了政府收回土地的決定。政府隨後提出了置換房的法律制度,並保證海一居買家能夠以之前與保利達簽訂的合同價格重新購入置換房。