加息壓力、打擊賭博活動，加上新冠肺炎疫情發展不確定等因素，今年澳門住宅房地產市場的前景喜憂參半。
文：黎祖賢
疫情大流行的持續波動和博彩行業遭遇逆風，澳門住宅房地產市場在過去兩年期間始終保持彈性；受本地其他經濟指標暴跌影響，預料地產價格彈性將更大。然而，未來的發展將取決於多項不同因素發揮作用的方式，包括疫情發展、加息和博彩業前景。部分業內人士對此持略微悲觀的看法，也有人謹慎樂觀地看待。
澳門統計暨普查局（DSEC）公佈的最新數據顯示，2021年澳門住宅單位每平方米均價為澳門幣 103,859元（下同，折合約12,982.4美元），與2020年和2019年相比，分別下跌1.1%和3.4%。這是澳門住宅單位價格連續第五年維持在每平方米10萬元以上的水平。DSEC透露，去年全年住宅單位買賣數量同比減少7.4個百分點至6,001個，是自2015年錄得5,976個住宅單位買賣以來的最低水平。
到目前為止，穩定的住屋需求，尤其是首次置業人士的需求，和有限的一手供應始終支撐著住宅單位的價格。“作為首次置業者主要目標，中小型單位的整體價格在去年幾乎沒有變化，”利嘉閣(澳門)地產董事總經理廖梓嘉指出。自2018年2月政府放寬21歲至44 歲、首次置業的合資格人士的抵押貸款比率以來，這群客戶就佔據了住宅市場的主導地位，有關的成交數量佔全年交易總數的八成。
“自疫情爆發以來，為吸引首次置業人士，發展商紛紛推出多項優惠措施，500萬元至600 萬元的住宅單位成為主要推銷對象，”廖梓嘉說，例如，高端住宅項目南灣壹號的開發商向買家免費提供豪華裝修、傢私和電器，過去數周已售出了約有10個價格在500萬元至600 萬元之間的單位，“在現在的大環境下，南灣壹號的成績可謂非常理想，”她評論道。
“自去年年底以來，由於博彩中介人和貴賓廳紛紛結業，加上附近城市出現新一波疫情，售價範圍在1,000萬至2,000萬或以上的住宅單位交易大幅下跌。”利嘉閣(澳門)廖梓嘉表示
博彩業困境
不過，大型住宅的情況則完全是另一回事。“自去年年底以來，由於博彩中介人和貴賓廳紛紛結業，加上附近城市出現新一波疫情，售價範圍在1,000萬至2,000萬或以上的住宅單位交易大幅下跌 ，”廖梓嘉指出。
她提到的是城中兩大博彩中介人企業的話事人，即太陽城集團的周焯華和德晉集團的陳榮煉因涉嫌經營非法賭博活動和清洗黑錢被捕後，博彩業需要重組。這些案件表明政府加強了對博彩業的監督，導致本地至少四家博彩企業停止與博彩中介人合作。
DSEC數據顯示，2021年面積為50平方米以下及50至99.99平方米的住宅單位均價分別按年下跌2.4%和0.9%，至每平方米114,429元和101,738 元。100-149.99 平方米的單位，均價甚至較上年回升2.8%，至去年每平方米澳門幣101,284 元。然而，面積為150 平方米以上的住宅單位均價下跌3%至每平方米 97,967 元，是2013年有數據以來的最低水平。
美聯物業(澳門)營業董事洪莉莉承認，繼博彩中介人行業的領頭羊被捕後，部分博彩業相關人士所持有的大型二手住宅要價最近大幅下跌，“但市場上的類似案例並不多，”她補充道。
“澳門樓價或在 2022年保持穩定，交易量則可能會自去年約6,000宗交易的水平反彈”美聯物業(澳門)洪莉莉說。
未來
展望未來，洪莉莉對今年的置業前景持樂觀態度。“業績至少會比去年好，”她解釋道， “儘管過去兩年疫情大流行的情況有所波動，但我們仍看到澳門的住屋需求保持平穩。”
“隨著疫情趨於穩定和正常化，預計今年澳門經濟或將繼續復甦。隨著新博彩法的通過，本地主要行業博彩業的未來不確定性也將減少，”她繼續說道，“因此，澳門樓價或在 2022年保持穩定，交易量則可能會自去年約6,000宗交易的水平反彈。”
今年1月，澳門政府宣布了社會期待已久的博彩法修正案。該提案現已遞交立法會審議，或將在6月賭牌到期時獲得批准。政府表示，博彩法修正案的批准和執行將為新一輪賭牌公開招標鋪平道路。
短期供應有限
儘管如此，澳門仲量聯行對澳門住宅市場，乃至整個房地產市場持較悲觀的看法。這家房地產諮詢公司預計，高端和中大型住宅的資本價值繼續去年下降3.4%和0.8%後，今年將繼續下降5%-10%。
“雖然制定城市總體規劃和增加私人住宅用地供應將推動房地產市場的長期發展，但目前只有2,241個住宅單位正在建設中或接近完工，”仲量聯行澳門總經理唐偉樂說，“在中短期內，私人住宅市場的新增供應仍將有限，為中型住宅物業的資本價值提供支持。”
政策研究和區域發展局最近發佈了一份聚焦本地住宅政策的研究報告。該報告指出，由現在至2030年私人房屋需求估算最大值為25,600間，政府將“適時、有序地” 推出土地拍賣，增加私人住宅供應。“澳門未來五年規劃的房屋供應對私人住宅價格的影響不會對個人貸款資產素質帶來顯著的負面作用”， 報告補充說。
“買家在決定購置房產之前應該評估自己的負擔能力，因為市場在短期內將繼續受到許多負面因素的影響。”仲量聯行澳門唐偉樂稱。
加息
“然而，由於疫情大流行進展不確定，加上經濟低迷和加息壓力，居民的就業前景和收入將受到影響，導致置業人士的態度更加謹慎，負擔能力減弱，”唐偉樂解釋，“事實上，買家在決定購置房產之前應該評估自己的負擔能力，因為市場在短期內將繼續受到許多負面因素影響。”
美聯儲1月下旬宣布，可能於3月開始多次加息，但目前尚無加息步伐的詳細信息。美國央行的這一舉措是為了抑制該國失控的通貨膨脹，目前美國通貨膨脹率一直徘徊在近四十年來的最高水平。分析師預測，美國3月將至少加息0.5個百分點，未來12個月內最多可能加息 7 次。
鑒於本地貨幣澳門幣透過港元與美元間接掛鉤，澳門銀行可能會跟隨世界最大經濟體同業的行動。但澳門銀行公會指出，若美國累計加息幅度為2個百分點以內，澳門和香港的利率或不會在短期內出現明顯變化。
在澳門利嘉閣的廖梓嘉看來，如果加息步伐緩慢且短暫，那麼對住宅物業市場的影響就可能只有影響置業人士的心理。“目前，感覺最糟糕的情況已經過去了。但誰知道呢？” 她總結道。
自 1990 年以來最低的房地產交易量
2021年，疫情肆虐期間，本地住宅、商鋪、辦公室、工業空間和車位等房地產整體買賣總計8,802個，是自1990年以來的新低，當時只有8,463個單位進行了交易。
根據DSEC的數據，2021年的數字較2020年的約9,000宗交易下降了2.2%。
去年各類物業單位成交總值按年下跌 2.6% 至 497.7 億元（折合約62.2億美元），為 2009年全球金融危機期間錄得263億元以來的最低水平。
去年出售的商舖數量同比增長15%至392間，但仍是自1984年有此類數據以來的第二低年度成交量；同年辦公室的成交數量同比下降6.4%至146個，這是自1995年有此類數據以來的年度新低。
