住宅租賃市場試圖找出非本地僱員和博彩行業僱員數量萎縮的極限，目前的租金水平可能只有疫情前的 30%。
文：黎祖賢
每呎澳門幣10元
– 氹仔市中心太子花城目前的租金價格
匯集酒店、娛樂場及住宅於一身的澳門凱旋門，其四房住宅單位面積超過 2,000 平方英呎，兩年前的月租就已高達澳門幣55,000元（下同，折合約6,875 美元）。但近期同類單位的租賃交易，卻讓不少地產界人士大跌眼鏡——最新的月租僅為17,500元。
這並非唯一的例子。儘管目前住宅銷售的均價保持穩定，但經歷了疫情爆發初期的掙紮之後，租賃市場繼續動盪不安。
美聯物業（澳門）有限公司營業董事洪莉莉分析：“去年疫情初期，很多業主寧願丟空住宅物業，也不願廉價出租。所以去年的租賃市場未有出現任何劇烈變化。”
隨著新冠肺炎疫情持續，包括過去數月中國內地的疫情波動，以及澳門於 8 月出現的新一波確診病例，業主們別無選擇。“今年，更多業主願意以較低的租金簽訂1年至2年、甚至3年合同，因為他們必須償還物業貸款，無法永遠空置名下的單位，”洪莉莉解釋。除非業主和租戶雙方同意縮短期限，否則澳門法律規定物業租賃合同應至少持續三年。
她舉例說，澳門半島的高士德大馬路和筷子基一帶現時的住宅租金較疫情前的水平降低了約10%至15%；娛樂場及酒店附近區域的租金跌幅就更明顯，例如新口岸和路氹，目前的租金水平可能只有疫情前的 30%。
根據財政局數據，2021 年 7 月的平均樓價為每平方米 102,240元，同比上漲2.3%，與疫情爆發前的 2019 年 12 月相比，跌幅僅為3.1%。
“今年，更多業主願意以較低的租金簽訂1年至2年、甚至3年合同，因為他們必須償還物業貸款，無法永遠空置名下的單位。”美聯物業（澳門）有限公司營業董事洪莉莉解釋。
非本地居民外流
“附近地區的租金水平受到居民和非專業外地僱員的需求支撐，這群人士仍然是本地勞動力市場的重要組成部分，”這位澳門美聯的高管解釋了租金下滑背後的原因，“與此同時，貴賓廳員工及娛樂場度假村的外地高級管理人員等博彩業僱員，這些願意且有能力租賃豪華單位的人士卻戲劇化地離開了澳門。因此，在後疫情時代，新口岸和路氹等地區的租賃需求崩潰了。”
在失業率徘徊高位的情況下，為保障本地就業，政府以更嚴厲的態度處理新輸入勞工配額的申請或更新現有配額，陷入低迷的各行各業亦紛紛解僱非本地僱員。勞工事務局最新公佈的數據顯示，截至 2021年7月，獲批在澳門工作的外地僱員數量為170,710人，較 2019 年底減少了13.1%，即減少了超過 25,820 名外地僱員。
與去年同期相比，現時澳門外地僱員數量下降了6.8%，即減少了12,500 多名外地僱員。 包括外籍家傭在內的非專業僱員數量也比 2019 年底減少了13.1%，同比跌幅為6.8% 至 2021年7月的165,228人；專業僱員數量則比 2019 年底下降 15.2% ，同比跌幅7.7%，為 5,482 人。
此外，官方數據補充到2021 年 7 月的博彩業非本地僱員人數較2019 年底減少 22.6%， 至12,240人；酒店和餐飲行業的外地僱員人數也下降了21.3%，7月的數據僅略高於43,010人。
“當下是租戶市場，因市場上可供出租的單位數量太多了。”中原澳門及橫琴董事何兆恆表示。
短租
“由於外地僱員人數持續減少，本地住宅單位的租賃需求持續萎縮。”中原澳門及橫琴董事何兆恆表示，“當下是租戶市場，因市場上可供出租的單位數量太多了。”
該房地產中介提供數據指出，氹仔市中心的租金，例如著名的住宅項目太子花城的每平方呎租金從疫情前約13元下跌至目前的10元，跌幅逾20%。位於路氹的高端住宅發展項目金峰．南岸，500至800平方呎單位的平均租金亦由每平方呎15元至17元回落至每平方呎11元至12元。
位於黑沙環的大型豪宅項目海上居，目前的平均租金為每平方呎11元至15元，視乎單位大小而定，相比之下，該項目兩年前的租金水平為每平方呎16元至20元。
澳門於8月新增了四宗新冠肺炎確診病例，一度迫使政府暫時收緊與廣東省的出入境限制。何兆恆指出，最近數周的短期租賃交易有所增加，即六個月內租賃。“我們不清楚出行限制是否促成這些新租賃交易的原因，但最近確實看到了至少 20 多筆類似交易。”他解釋。
8月初，任何經粤澳口岸出入境的人士需持有12小時新冠核酸陰性證明；鑒於澳門局勢再度穩定，有關規定於8月25日放寬至7天內的新冠核酸陰性證明。
長住酒店
在疫情後時期缺乏入境旅客的情況下，城中部分本地酒店推出月度套餐吸引顧客。去年 9 月，擁有近 260 間客房的澳門新口岸智選假日酒店於去年8月推出了長住優惠套餐，客人只需支付6,499元即可入住長達30天。
澳門美聯的洪莉莉認為，酒店產品對住宅租賃市場影響不大。“酒店不可能一直提供這些產品，”她說，“市場上的大多數租戶都希望能有至少一年或更長時間的穩定住宿，他們對入住酒店不感興趣。”
在沒有酒店威脅的情況下，住宅租賃板塊在不久的將來仍將面臨下行壓力。“除非本地經濟基本面和就業市場發生重大變化，否則租金水平可能會保持在當前水平。”她補充道。
