《商訊》2022年9月特刊 | 房屋：一個稱為家的地方
關於房地產的社會辯論
“澳門政府可以向新加坡取經，參考當地的住房模式。新加坡有近八成的人口居住在政府提供的組屋中；反觀澳門，社會房屋和經濟房屋僅佔城市住宅總數的兩成左右。因此，確保或滿足低收入人群的住房需求是澳門政府亟需解決的問題。” 政治經濟學與公共政策教授盛力告訴記者。
誠然，就總體而言，澳門2021年居於經濟房屋(26,553戶)及社會房屋(12,963戶)的住戶分別較2011年增加61.3%及121.4%。
但這仍未足夠。多年來，特區政府首次制定建設計劃，希望能有效解決上述問題。
然而，要知道這並非是一個能夠輕易解決的問題。根據澳門統計暨普查局提供的數據， 2005年至2015年間，澳門的樓價上漲了約600%。
房地產市場已成為社會辯論的焦點，本期專題報道將圍繞這一主題展開討論。
一如既往，我們將透過闡述數個備受關注的設想，配合專家建議和統計數據，嘗試更全面地理解這一問題。
撰文：João Paulo Meneses [email protected]
本地青年普遍認為樓價“不合理”。故此，對很多人來說，上樓仍需到與澳門一河之隔的橫琴方能實現
澳門中華新青年協會近日發佈《澳門青年的住屋期望二○二一》研究報告。研究結果顯示，本地青年普遍認為現時樓價“不合理”，首期仍是青年實現置業夢想的“最大難題”。
該協會表示，是次研究旨在了解青年一代對現時居住單位的觀感、對置業的看法、置業的考慮因素及對政府房屋政策的意見。
然而，調查結果並不令人意外：大多數受訪者表示，澳門當前樓價之高令“置業”已成為虛無縹緲的空想。
因此，許多受訪者坦言，只有獲得家人的資金支持，方能有足夠的首期，實現置業夢想。
情況將在未來發生變化嗎？工商管理學院金融及商業經濟系李振國教授提醒：“未來數年的樓市表現將取決於疫情進展，以及本地經濟和旅遊業、博彩業的復甦情況；此外，經濟轉型的步伐和政府的稅收政策（尤其是印花稅）亦發揮一定的作用。”
李振國在接受本刊記者採訪時坦言：“未來數年樓價完全擺脫低迷並全面反彈的可能性不大，但並不意味著有意置業的人士就能夠更輕易地實現置業夢想。”
若説疫情前青年人置業情況複雜，現時的情況甚至更加複雜，澳門大學李振國教授表示，“澳門博彩業的結構性變化導致就業市場失去了某些高薪職位（娛樂場貴賓廳）。與此同時，城市或需要數年時間進行重組和恢復，在此期間或仍存在一定的信心問題。此外，短期內利率水平或者進一步上升，這些都是置業人士需要面對的挑戰，理應對其需求造成影響。受宏觀經濟環境波及，情況不太可能出現明顯改善，市場充滿了不確定性。”
“我的答案取決於兩個因素——經濟因素和青年人自身的生產力，” 澳門大學政府與公共行政學系助理教授陳建新補充道。
“在加息和澳門經濟疲軟的背景下，我比較偏向於澳門的樓價將在不久的將來下跌，”這位助理教授向記者解釋，“不過，隨著橫琴合作區的發展，澳門經濟將轉向知識型經濟，包括科技研發和高端製造業、澳門品牌產業（例如中醫藥）、文化、旅遊、會展業、商貿業、現代金融業。”
社會科學學院陳建新教授認為：“這不僅是對澳門特區政府的挑戰，也是本地青年人面對的挑戰。本地青年人不能如以往一樣投身博彩業，從事薪酬可觀的工作，他們應該適應即將到來的知識型經濟。”
最近發表的另一項研究結果顯示，約四成本地青年願意到橫琴工作，期望薪水為澳門幣1.2萬元至1.8萬元之間，這絕非偶然。
善明會進行問卷調查，收集了逾一千份來自應届畢業生及轉職青年的有效問卷。“樓價已經超出了一般青年人的承受能力。特區政府在澳門新城區和橫琴島建造更多經濟適用房以緩解住房短缺和經濟負擔能力問題之前，房屋短缺問題仍將存在。”澳門大學政治經濟學與公共政策教授盛力强調。
儘管房屋供應料會增加，但盛力承認，“澳門本地青年對住房的需求仍然較高，政府不能放慢公共房屋的建設速度，應更有效地利用公屋資源，透過政策支持，令青年人成功置業，分享經濟繁榮帶來的財富。”
這位政治經濟學和公共政策教授對前景持正面看法：“我認為，本地青年現時面對的房屋問題將在數年後得到一定程度的緩解。首先，特區政府越來越重視房屋問題，現正積極開發新的住宅建設用地，目的是讓低收入或貧困家庭以低價租用公共房屋；此外，當局還致力為那些沒有能力負擔私樓的居民提供經濟適用房。”
其次，這位澳門學者表示：“澳門政府通過聯合土地開發策略，在橫琴興建公屋單位，為澳門青年在橫琴發展創造了足夠的空間。此舉一方面帶動橫琴經濟發展，另一方面解決澳門房屋供應不足的問題。”
盛力認為：“這將積極促進澳門經濟結構的改變，推動博彩旅遊業向多元化旅遊方向發展。面對當前的澳門，城市工業發展和經濟結構已無法為年輕一代提供更多就業機會。橫琴粵澳深度合作區則有助於增加就業機會，解決特區的房屋問題。”
“受宏觀經濟環境波及，情況不太可能出現明顯改善，市場充滿了不確定性。”- 李振國
誰要開放式？
若年輕的畢業生們即使找到了一份有保障的工作，仍無法購置一套傳統戶型的住宅，即二房一廳或三房一廳，那麼開放式單位似乎成為了一個更合理的選擇。
難怪，過往的私人建築及不動產交易統計數據顯示，開放式單位正逐步成為這座城市的主角。這是其中一個例子：2020年獲發使用准照的住宅單位有2,365個，其中開放式單位（即無間隔單位）佔總數的52%。去年，根據葡文報章《澳門論壇報》報導，只有22.9%為此類單位。
同樣的數據還顯示，2020年的開放式單位中，有847個申請審批（佔總數的 98.26%），1,197個申請驗樓（49.52%），5,038家處於設計階段（57.87%）、2,007個在建中但尚未驗樓(74.69%) 和1,121個已建成且正驗樓(81.77%)。
“我們難以促成大單位的交易。開發商將住宅單位的面積從80到90平方米縮小到20 到30平方米。因此，居住在這些單位裡人士的生活質量會更差，”一位開發商對《澳門論壇報》警告說。
