供應減少

澳門新的私人住宅供應或將在不久後出現供不應求的情況,本地置業人士可能會到境外物色住所。 

文:黎祖賢 


有本地房地產業界人士認為,預料未來數年的澳門私人樓宇供應將繼續萎縮,粵港澳大灣區(尤其是毗鄰的橫琴)的發展或能夠吸引低收入居民到那裡購置物業,甚至移居該處。 

統計暨普查局數據顯示,2019年首11個月共有2,617個住宅單位建成,較2018年和2017年同期落成的逾4,000個分別下降了37個百分點和39個百分點。2019年至今為止錄得的住宅單位數量亦低於2009年至2018年間的平均數2,774個。 

土地工務運輸局公佈的另一組數據同樣表明了城市住宅供應不足的總體情況。去年第三季度,申請動工批示的住宅單位數量為8,588個,與2018年第四季度的20,624個相比,急跌58.4%,為自2010年以來的最低水平,當時申請動工批示的住宅單位數量超31,360個。根據該局的最新數據,2019年7月至9月,在建住宅總數僅為5,894個,跌至2010年以來的最低位。 

仲量聯行澳門資本市場部資深董事黃智威稱,業界多年來始終關注本地住房供應(尤其是一手私人樓宇)短缺的問題。他強調:“未來一到兩年的短缺情況或有所緩解,但是三到四年後,市場上可能沒有新的住宅項目推出。” 

黃智威補充說:“展望未來,本地能夠一次過供應數百個單位的新住宅項目數量將變得稀少,即使有新項目,也只能容納20至30個單位。” 

最新的官方數據指,去年只有8個新項目獲批預售許可證,遠低於2018年和2017年的28個和21個,並同時寫下了自2013年6月《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》生效以來的最低記錄。根據該部法案,發展商在預售“樓花”時必須獲得土地工務運輸局發出的預先許可。此外,去年獲批預售許可的八個項目總共只有約60個單位。 

後花園 

黃智威表示:“儘管未來的私人住宅供應極為有限,隨著珠海購房政策的放寬、澳門重啟經濟房屋申請,加上橫琴擬建的新街坊項目等,都能夠為澳門居民提供一系列住房選擇。” 

橫琴新街坊項目佔地18萬平方米,為有能力購買的澳門居民提供3,800個住宅。橫琴當局在12月下旬宣布這一消息時還指出,正與澳門政府攜手推進該項目。然而,與項目相關的細節,例如確切地點和落成時間,仍有待決定。與此同時,橫琴政府強調該項目單位的第一手和第二手買家必須是澳門居民。 

橫琴政府統計數據指,截至2019年底,澳門居民已在橫琴購置了超過6,000個物業單位,當中包括住宅、寫字樓、商舖和其他類型物業,約佔島上房地產銷售總額的三分之一。 

儘管在橫琴居住的澳門居民數量仍屬少數(至去年年底只有406名澳門居民),但粵港澳大灣區持續發展,不但拉近了兩個特別行政特區與廣東省之間的距離,移居當地的澳門居民數量亦呈上升趨勢。 

作為全國最大型的灣區項目,有關的建設領導小組由國務院副總理韓正領導。該小組最近宣布,香港和澳門居民在廣東九市購買房產時將享有與當地居民一樣的待遇。這意味著來自港澳兩地置業人士在廣東省購入房產之時,不必再提供居住、學習或就業期限的證明,也無需購買一定數額的個人所得稅和社會保險。 

銷售萎縮 

新城地產有限公司執行董事李彩虹表示:“隨著大灣區逐步成長,尤其是橫琴住宅項目的發展,以及內地政府對澳門居民到當地置業的限制越來越少,預計本地低至中等收入居民可能有意到附近城市購買住宅作自住或投資。” 

她認為,“這將轉化為本地住宅市場的下行壓力”,今年的住宅交易數量或至少減少一成。 

澳門金融管理局的數據顯示,去年住宅銷售數量同比下跌26.8%,至7,745個單位,是近四年來的最低水平。2019年的住宅平均售價為每平方米109,068澳門元,按年下降1.9%。 

儘管仲量聯行黃智威強調,澳門缺乏住宅供應可能將進一步抑制今年的住宅銷售量,再加上本地和全球經濟不明朗,然而,得益於本地強勁的需求,供應稀缺反過來支撐著本地住宅市場。仲量聯行預測,今年本地樓價將保持穩定,高端住宅市場可能會下跌五個百分點。 

但黃智威警告說:“橫琴住宅項目的發展和廣東置業限制進一步放鬆等諸多因素,都可能會影響澳門的住宅需求。” 


東莞成為大灣區內增長最快的住宅市場 

作為香港最大型的房地產中介機構,中原地產公佈數據指,2019年粵港澳大灣區住宅市場整體增長了5.6%,且區內有七個城市均錄得增長。 

至2019年12月,用來衡量廣東省9個城市及兩個特區一手及二手住宅交易價格的中原大灣區指數同比增長5.6%,至114.44點。 

截止2019年年底,東莞的住宅價格指數較前年猛增22%至130.5,珠海的指數同比上升16.8%至113.75。佛山和深圳的住宅市場同樣表現強勁,住房指數分別增長10.5%和9.3%。惠州、香港和廣東的住宅價格指數則分別上漲了7.4%、4.4%和2.6%。 

中原大灣區指數顯示,2019年大灣區只有四個城市樓價下跌,其中中山跌幅最大,為5.5%,肇慶的跌幅則達3.9%。 

就澳門而言,中原住宅指數去年下滑了3.2%,江門的則下跌了2%。