業內人士指，與其他房地產投資機會相比，供應量稀缺將繼續推高本地寫字樓租金，回報率亦隨之飆升。
文：黎祖賢
來自香港的美容業專家Linda Ko計劃到澳門開設美容診所，並於最近著手尋找合適的小型辦公室。令她驚訝的是，這絕非易事。
“澳門優質寫字樓的租金不比香港便宜，”她說，“例如，工廠大廈一個裝修破舊的小單位月租已需5,000港元（折合約640美元）。”
業內人士表示，和Linda陷入相似困境的也大有人在，澳門寫字樓物業業主在市場上擁有壓倒性優勢的議價能力。他們相信，供需之間的不平衡將繼續推高寫字樓租金，並令投資這個市場的人士越發趨之若鶩。
國際房地產顧問機構第一太平戴維斯（澳門）有限公司最近發表了一份針對本地寫字樓市場的研究報告，聚焦本地兩個最主要商業區——中區及皇朝區。報告顯示，2002年至2018年間，寫字樓平均交易價格上漲了近16倍；寫字樓平均租金在過去五年則錄得了百分之三十至五十的漲幅，年均增幅高達一成。
報告還指出，甲級寫字樓現時呎租介於30至35元（澳門幣，下同）之間，其他等級寫字樓的呎租約為25元。
該行董事總經理廖沛霖表示：“澳門寫字樓市場具規模的新供應量十分稀缺：過去12年，只有三棟新的大型商廈落成，分別是財神商業中心、澳門財富中心及不對外開放的澳門日報大樓。”
需求飆升
第一太平戴維斯的報告指出，在南灣及新口岸一帶的寫字樓中，有34棟商廈存在空置情況，包括了565個空置單位，共528,000呎，空置率為8.1%。然而，廖沛霖指出，這些空置單位有近七成是實用面積相對較小的單位，並非許多企業理想中的辦公空間。
每呎25元
澳門寫字樓平均月租
儘管供應有限，需求卻不停增長。“政府數據顯示，過去數年的新公司成立數量不斷增加，這意味著需求的增長超過了新增的供應量。”他說。
根據官方數據，2018年在澳門註冊成立的公司約有5,953家，按年上升了近15％，其中逾76.6％的新公司註冊資本價值低於5萬元。同時，至2018年底，本地註冊公司總數達到66,186家，同比增長7.8％。
市場情緒
與此同時，政府數據顯示，今年首五個月的寫字樓交易總數為95，同比下跌47.5％； 而第二季度寫字樓平均售價為每平方米102,390元，較上一季度輕微上漲0.4％，按年下跌12.1％。
中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德認爲，2019年迄今寫字樓交易價格較低的原因是統計數據將大型單位交易亦包括在内，此舉通常拉低小型辦公空間均價，市場氛圍亦是不可忽略的因素。
“澳門寫字樓市場具規模的新供應量十分稀缺。”第一太平戴維斯（澳門）有限公司董事總經理廖沛霖
“銷售萎縮同樣不能反映市場的實際需求……由於寫字樓供應稀缺，”石寶德評論道，“隨著中美貿易戰出現緩和的跡象，以及美聯儲採取穩定的利率政策，市場氛圍將有所改善，並有可能拉動今年下半年的寫字樓物業交易。”
更高的回報率
仲量聯行的看法雖然不如中原地產樂觀，但該行認同投資回報率高企將令寫字樓物業越來越受到投資者青睞。
“由於新寫字樓供應極為有限，租金和回報率的表現在整個房地產行業中脫穎而出” ，仲量聯行澳門租賃業務主管唐偉樂指，過去五年只有約5,571平方米的新寫字樓供應進入市場。
“寫字樓的價格水平仍較以往的高點水平低，或再次成為投資者的首選。”唐偉樂評論道。
迄今為止，2019年寫字樓市場和甲級寫字樓的投資回報率分別穩守2.8％和3.1％的水平，住宅類物業的回報率不過是1.6％至1.7％，商舖物業的收益率則為1.8％，他補充說，2019年上半年整體寫字樓和甲級寫字樓的租金分別上漲了5.1％和4.3％。
“由於新寫字樓供應極為有限，租金和回報率的表現在整個房地產行業中脫穎而出。”仲量聯行澳門租賃業務主管唐偉樂認爲，“寫字樓的價格水平仍較以往的高點水平低，或再次成為投資者的首選。”
橫琴影響甚微
橫琴的商業和辦公空間亦處於持續發展的狀態，業界人士卻預計這對本地市場影響不大。據廖沛霖介紹，現時橫琴已批出的寫字樓面積約有1,500多萬呎，是香港中環的兩倍，而且還有不少項目正處於籌備階段。他補充說，在這座與澳門毗鄰的島嶼上，新寫字樓項目的月租或介於每平方米人民幣100至130元之間（即每呎月租10.89元至14.2元），大約是澳門寫字樓25元呎租的一半。
“但我認為，在未來五到十年内，這無法對澳門寫字樓市場產生重大影響，”廖沛霖補充說，“橫琴的設施和其他配套尚未成熟，對人們在該地的工作和生活帶來不便。”
他補充說，除了寫字樓租金，人力短缺和嚴格的勞工政策可能成爲部分大型企業重新考慮橫琴的更大動力，儘管“大企業或會考慮聘請内地員工，將後勤辦事處遷至橫琴”。
廖沛霖看好本地寫字樓市場，預計未來的租金將至少每年上漲五個百分點。 “以我們公司為例，自15年前進入澳門市場以來，我們的辦事處一直沒有搬遷……理由是市場上的寫字樓空間選擇實在有限。”他坐在自己位於新口岸置地廣場的辦公室向記者說，“我們租用這個單位的租金最近上漲了四成之多……這表明擁有議價權力的是業主，而非租戶。”
政府是黃金商區的主要租戶
有本地研究發現，政府部門是中區及皇朝區的主要租戶，租用了相關區域近兩成單位。
國際房地產顧問機構第一太平戴維斯（澳門）有限公司最近發佈了一份針對南灣和新口岸寫字樓市場的研究報告，走訪調查了35棟商廈，共6,600個單位，涉及可出租總面積為650萬呎。
該研究發現，公共機構在這兩個優質辦公區域租用了約1,223個單位，面積超過120萬呎，佔該區寫字樓總數兩成左右，緊隨其後的分別包括建築和工程行業（8.5％）、金融和投資服務業（7.5）、貿易和零售部門（6.5％）和銀行（5.9％）。
研究進一步細分了區内租戶的投資組合，發現政府部門、金融和投資公司和銀行是市中心/南灣一帶寫字樓市場的主要力量；建築和工程、教育、博彩、貿易和零售則主導新口岸市場。
該行指出，在所有公共機構中，經濟財政司轄下部門租用了區内的大部分私人辦公空間，面積近380,000平方呎。立法和司法機關和社會文化司的租用空間面積分別為280,800呎和228,250呎。
與此同時，中華廣場、獲多利中心、澳門廣場、南通商業大廈和澳門世界貿易中心是中區及皇朝區容納最多政府部門的私人辦公大樓。
由於長期在私人寫字樓市場佔有極高份額，政府每年支付高額租金，爲此被質疑濫用公帑，遭到嚴厲批評。根據當局提交立法會的最新數據，政府2018年租用私人物業的開支總額約為9.6億元（折合約1.2億美元），與2017年的8.83億元支出相比，增長了8.7％，比2016年的8.1億元增加了18.5％。
“租金支出如此龐大，政府必須積極利用手上現有的空置物業，以削減開支，”立法會議員李靜儀說，“同時，當局必須審視每個部門的租賃需求，釐定這些需求是否合適、理性，以及發展電子政務服務，舒緩實體辦公區域的需求。”
為回應公眾批評，政府最近利用城中多塊土地發展政府大樓。例如，去年在氹仔北安落成的多功能大樓，可提供25,000平方米的倉儲和辦公設施，每年節省2,100萬元公帑。
同時，新口岸華都娛樂場旁邊的土地上正興建一座11層高的政府大樓，預計2021年完工。就長期而言，政府計劃在新填海B區和E1區為法院、警察、海關和審計署等多個公共部門建立總部，儘管大多數項目仍處於早期規劃階段。
第一太平戴維斯董事總經理廖沛霖預計，儘管政府部門將逐步遷出現有的私人寫字樓，但長遠對市場影響不大。“許多項目至少需要5至10年才能完成。”他總結道。
上半年橫琴房地產交易跌25%
中原澳門及橫琴地產代理有限公司提供數據指，橫琴於今年上半年期間的物業交易數量按年下降近26％，至2,163宗。
該行表示，其中的846宗為住宅物業銷售，比去年同期增長166％。由於新住宅項目供應充足，橫琴1月至6月間售出的住宅中，約有65％屬小型單位，面積不到60平方米。
同時，澳門買家是2019年上半年橫琴物業的最大買家，佔2,163宗交易中的27%以上，其次是來自香港的買家，佔比為14％。
投資回報
| 物業類別 | 甲級寫字樓 | 寫字樓市場整體 | 商鋪 | 高端住宅 | 大衆住宅 |
| 回報率 | 3.1% | 2.8% | 1.8% | 1.6% | 1.7% |
資料來源：仲量聯行有限公司- 澳門分公司
澳門物業市場2019年上半年表現
| 物業類別 | 甲級寫字樓 | 寫字樓市場整體 | 商鋪 | 高端住宅 | 大衆住宅 |
| 租賃(年度增長) | +4.3% | +5.1% | 0% | +7% | +3.8% |
| 資產價值(年度增長) | 0% | 0% | -2.9% | -3.5% | -1.8% |
資料來源：仲量聯行有限公司- 澳門分公司
