安全避難所?

雖然香港持續的示威活動加劇了宏觀經濟的不確定性,並影響本地房地產市場,但動盪也為某些品牌開拓本地市場創造了機會。

文:黎祖賢


香港過去數月針對引渡條例所進行的抗議示威活動,導致當地零售業進入了史上最嚴重的衰退——各種對抗和暴力場面嚇跑了旅客,主要是內地旅客。當地房地產機構稱,因澳門旅遊業迄今仍未受到波及,香港品牌和企業現正尋求機會到小城建立據點。

官方數據顯示,香港8月的零售額同比下跌23%,比1998年9月香港陷入亞洲金融危機時下降21.48%還要差。令人沮喪的是8月訪港旅客減少了39.1%,是自2003年5月爆發嚴重急性呼吸系統綜合症(SARS)以來的最大降幅。

香港政府發言人指出:“由於經濟前景惡化和本地的暴力抗議活動繼續打擊消費者信心和入境旅遊,零售銷售業績在短期內可能繼續低迷。”

中原地產代理有限公司(澳門)董事何兆恆認爲,香港持續的示威活動,加上中美貿易戰等其他宏觀經濟不確定性,對澳門商用物業市場造成打擊,有關物業價值在第三季度同比下跌了兩成至三成。

旅遊景區之外

他說:“但是,我們最近發現有越來越多的香港企業到澳門考察零售空間。”7月至9月期間,本地房地產中介處理香港及其它非本地企業查詢和實地考察次數較上一季度增加了兩成至三成。

“他們不僅考慮了市中心等傳統旅遊區的零售空間可能性,還將新口岸和南灣等商圈,以及緊鄰港珠澳大橋的黑沙環納入考慮。”

他補充道:“儘管博彩業表現不佳,但前往澳門的旅客人數仍然穩定增長,這是促使香港品牌進軍澳門市場的主要誘因。”

根據港澳兩地政府數據,國慶“十一黃金周”期間,進入香港的內地旅客數字繼續萎縮,跌幅達55.8%;同一時期到澳門的內地旅客卻同比上漲了9.4%,繼續成爲澳門特別行政區最大的旅遊客源市場。

旅行團

今年首九個月,澳門共接待了3,020萬旅客,同比增長十七個百分點,其中内地旅客數字上升了17.7%,至2,146萬。澳門旅遊局局長文綺華10月時稱,2019年全年的入境旅客總人數預料達4,000萬左右,將寫下歷史新高紀錄。

儘管如此,何兆恆的態度較謹慎:“鑑於持續的社會動盪,香港旅遊業的寒冬令人難以忍受,澳門旅遊業會否受其影響,繼而進一步波及本地商用房地產市場?”

到目前為止,本地旅遊業仍保持良好的發展勢頭,但澳門訪客數字開始受到香港抗議活動的影響。

政府數據顯示,8月的澳門旅行團旅客數量同比下滑18.8%,至634,600,是自2016年以來的最大單月跌幅。不過,2019年首八個月的訪澳旅行團旅客增幅始終保持在9.8%的水平。

澳門旅遊業議會會長胡景光表示,本地旅遊業自7月以來已感受到香港抗議活動帶來的影響,尤其是旅行團訂單,理由是許多旅行團都將澳門和香港安排到一個特定行程中。他補充說,在最近的黃金周假期,內地到澳門的旅行團數量暴瀉了八成。

胡景光認爲:“很幸運的是,得益於港珠澳大橋,自由行旅客的數字有所增加,抵消了旅行團的萎縮。”他仍然對本地旅遊前景持樂觀態度。大橋自去年10月通車,大大縮短了三地之間的陸路運輸時間,至今已被視爲過去12個月推動澳門旅客人數的主要動力之一。

首選度假村

從仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪的角度來看,本地商業地產市場的前景並不像何兆恆所想像的那樣光明。他指出:“許多經濟數據表明,旅客人數的增長正在放緩,旅客消費仍然疲弱,本地商用房地產市場被如此多不確定因素籠罩着。”

最新官方數據顯示,今年第二季度澳門旅客消費總額為157.1億元(澳門幣,下同),同比下降4.8%,是自2016年第二季度以來錄得的首次下降,當時澳門仍受到内地反腐敗運動的影響。4月至6月期間,包括内地旅客在内的訪澳旅客人均消費連續第三個季度下降。

他說:“從珠寶首飾到奢侈品牌等不同領域的銷售量均呈下跌趨勢,今年的商鋪租金水平或會下降五至十個百分點。”他補充說,與度假村内的零售空間相比,街鋪將受到更大的打擊。

根據仲量聯行數據,去年的零售物業租金價值下降了2.7%,並在2019年上半年保持穩定不變,資本價值卻在2018年下降了2.4%之後再次下降2.9%。

當被問及,繼香港發生騷亂後來,將澳門商用物業納入考慮的香港品牌數量是否有所增加時,古嘉豪強調,鑑於澳門國際地位不斷提高,這座城市近年來一直受到許多外國零售品牌的關注,“但這些品牌通常會考慮在度假村内的購物中心設點,因為那裡的旅客素質和消費能力較高。”


2019年第三季度橫琴住宅銷量增長逾三倍

2019年第三季度,橫琴住宅交易宗數增長超過三倍,且當地住宅的平均價格仍不過是澳門的一半左右。

根據中原地產代理有限公司(澳門)的數據,今年7月至9月的橫琴住宅物業交易總數為1,068宗,較上年猛增360.6%,比上一季度增長74%。

澳門買家佔當地物業銷售額的26%以上,同期的香港買家數量亦佔總銷量的21%。

中原地產介紹,7月至9月期間橫琴有多個住宅項目開展了新的銷售活動,吸引買家,尤其是來自港澳特區的買家,令交易數量激增。珠海華發集團推出的住宅綜合項目華發廣場擁有1,720個住宅單位,成爲了第三季度最暢銷的住宅項目,共有339個單位成交。

截至9月,橫琴住宅每平方米均價為人民幣43,444元,即每平方米49,629.54澳門元,低於澳門9月平均樓價103,436元的一半。

橫琴第三季度的房地產交易總額(包括住宅、辦公室和零售類別)達1,949宗,同期增長近94%。預計連接澳門特區的橫琴口岸將於今年年底開放,島上其他項目和基礎設施亦將陸續推出,故中原地產預計當地第四季度的房地產銷售將繼續上升。

新的邊境大樓屬橫琴口岸的組成部分,整個橫琴口岸將於2022年前全部落成,預計每年可為8,000萬過境旅客提供服務。

全國人大常委會10月批准了法案,授權澳門特別行政區對橫琴口岸澳方口岸區及相關延伸區實施管轄。有關區域佔地約為167,720平方米。得益於此舉,澳門與橫琴之間實現一次過辦理出境,無需經由兩次通關手續,為人員和貨物的流動提供了便利。

中原地產介紹,整個珠海市的第三季度房地產交易總數為17,506宗,幾乎是去年的兩倍。截至9月,珠海的平均樓價為人民幣22,847.2元,是澳門樓價的四分之一。

該物業代理同時指出,隨著港珠澳大橋通車,大大縮短了三地之間的陸路運輸時間,今年搶購珠海房地產的香港買家因而數量大增。