業界人士預計，受到當前疫情影響，住宅物業市場的價格僅會出現百分之10的波動，交易量將繼續令人沮喪。
文：黎祖賢
春節後的三月本應是房地產市場的傳統旺季，有意置業的人士通常會在此時看看是否有合心意的物業，然後再作出決定。 然而，新型冠狀病毒（COVID-19）疫情的爆發令市場陷入停頓，成交數字幾乎為零，價格調整幅度亦高達一成。
面對疫情，特區政府提出措施，迫使部分在內地居住的非本地勞工臨時到澳門居住，住宅租賃市場因此略有好轉。
至3月初，中國內地已有超過80,000宗確診個案，澳門的受感染人數為10人。在疫情爆發前，受到內地經濟增長放緩、中美貿易戰和其他宏觀經濟因素影響，本地房地產市場已呈頹勢。
財政局最新數據顯示，2019年住宅總成交量為7,745宗，按年銳減百分之26.8。同年銷量也是自2015年以來最低值，當年僅售出了近5,750套住宅。與此同時，去年的住宅均價為每平方米109,065澳門元，同比微跌百分之1.96％。
分析師預測，在2020年前景黯淡的前提下，若價格維持不變，則銷量將進一步萎縮。然而，自本地確診首宗確診個案以來，市場情緒開始惡化。 根據中原地產代理有限公司(澳門)的數據，截至今年2月，全澳僅錄得住宅交易7宗，與去年同期的66宗相比，暴跌近九成。
“完全凍結”市場
本地一家房地產中介指出：“自1月底澳門公佈首宗確診個案以來，市場情緒迅速惡化，今年春節期間的睇樓量較去年下跌七成。”2019年2月5日是農曆年初一，今年的農曆年初一是1月25日。
中原地產表示，住宅市場自農曆新年後已“完全凍結”，只有在二手市場出現零星小額交易，“與此同時，大多數發展商暫時關閉了示範單位，導致一手市場沒有任何銷售記錄” 。
“澳門業主的財務基礎一般較好，因此在這次疫情期間，大多數業主都沒有調整要價，只有少數將價格降低了百分之5左右。”中原地產透露，“目前，買家和投資者都持觀望態度，等待疫情結束的明顯跡象。”
近九成
中原澳門提供的住宅交易總量跌幅
新型冠狀病毒據稱首發於中國中部城市武漢，與17年前在華南地區爆發的嚴重急性呼吸道症候群（SARS）同屬一個冠狀病毒家族。當年的SARS疫情對香港和廣東省造成了負面影響。
2003年上半年，港澳兩地經濟均因SARS疫情受到打擊，澳門住宅市場更遭受重創。官方數據顯示，2003年1月至6月，本地住宅總成交量為4,776宗，同比萎縮百分之17.1，同年下半年則錄得增幅逾百分之20。
沒有明顯調整
在談及住宅市場的整體前景時，中原澳門董事何兆恆承認疫情對本地市場造成了打擊，但他對前景保持樂觀。 他表示：“SARS疫情維持了約五個月之久，在疫情結束後，本地市場迅速恢復過來了。”
美聯物業(澳門)營業董事洪莉莉同樣認為，由於本地居民自身的財務基礎強勁，房價下調空間有限，僅為百分之5至百分之10之間。
她解釋到：“目前，多數本地住宅物業都由擁有豐富資源的澳門居民持有，故大多數業主不會急於降低要價。”
政府出台一系列扶持經濟的措施，當中包括新的抵押貸款減免政策。為此，洪莉莉補充說：“假如疫情的持續時間不長，房價則不會出現重大調整。但是，如果疫情持續數月的話，現在仍難以估計是次事件將帶來怎樣的深遠影響。”
在澳門政府鼓勵下，澳門銀行工會上月宣布，允許以物業按揭分期付款的本地貸款客戶，包括個人客戶、商戶和公司客戶，在最長期限的六個月內，僅向銀行繳付利息，但暫停償還本金，以舒緩貸款客戶的每月供款壓力。
限制措施
住房租賃市場同樣捲入了疫情危機，然而，繼政府針對來自內地的非本地僱員實行新的限制之後，市場出現了些許活動的跡象。
為了最大程度地減少跨境人員流動，控制新型冠狀病毒蔓延，澳門政府上月宣布，所有在過去14天內到訪過內地的非本地僱員在入境澳門前，必須先在珠海進行為期兩個星期的醫學觀察。同時，政府呼籲所有有經濟能力的本地企業為非本地僱員提供臨時住所。
“多數本地住宅物業都由擁有豐富資源的澳門居民持有，故大多數業主不會急於降低要價。”美聯物業(澳門)營業董事洪莉莉
當局未有提供確切數據，表明目前在境外居住的非本地僱員數量。然而，治安警察局估計，平均每天有35,000名非本地僱員於珠澳兩地往返。
勞工局則公佈數據稱，截至今年1月，政府已向18,667名來自內地的僱員發出工作簽證，佔全澳非本地僱員的百分之61.3。
與住宅交易一樣，美聯物業(澳門)營業董事洪莉莉指出，自疫情爆發以來，住宅租賃市場維持風平浪靜的景象。她說：“繼政府公佈針對非本地僱員的新措施後，我們的確收到了更多查詢，企業希望為旗下僱員尋找臨時居所。”
“但是由於市場供應量有限，能夠成功出租的數量甚少。企業管理層的標準與普通房客的要求存在差異。”她補充說，北區和黑沙環為非本地僱員提供的供應量要比其他地區的要多。
短租
“雖然政府推出了新的舉措，但根據記錄，市場上的租賃數量僅為疫情爆發前的兩成至三成。” 洪莉莉指出，“另一方面，租金相當穩定。”
中原澳門何兆恆同樣認為，市場上能夠供非本地僱員居住的臨時住宅供應有限。他說：“願意承擔短租風險的業主數量不多——因在這種情況下，租賃協議不過持續數月，而租賃法規要求所有租賃必須為三年或以上。”
他補充說：“這意味著，若租客沒有根據已達成的協議那樣在數月後搬走，業主能夠趕走租客的方案將是有限的。”
“願意承擔短租風險的業主數量不多——因在這種情況下，租賃協議不過持續數月，而租賃法規要求所有租賃必須為三年或以上。”- 中原澳門董事何兆恆
勞工局透露，政府已呼籲全澳6家博彩企業為不在澳門居住的非本地僱員提供臨時住所； 娛樂場經營者表示支持這一舉措。
勞工局還在一份聲明中指出，在澳門中華總商會、中資（澳門）職業介紹所協會和澳門酒店旅業商會的協調下，超過10家中資企業，約3,000名在澳門以外地區居住的內地僱員已獲得了酒店提供的臨時住所。
聲明稱：“期望更多酒店參與，提供更多客房，共同承擔社會責任，共渡時艱，滿足在此措施實施期間外地僱員的住宿需要。”
