儘管，本地諸多行業仍在努力應對新型冠狀病毒疫情帶來的負面影響，在一手銷售數據的推動下，住宅物業市場出現了復甦跡象。
文：黎祖賢
受新型冠狀病毒疫情影響，大規模的公眾集會最近已幾乎絕跡。然而，人們仍不時為搶購口罩或生活必需品排起長龍。4月中旬的一個週末，路氹城也出現了類似的情況，但是人們等待的是睇樓，還有購入該高端住宅項目其中一個單位的機會。
“我知道會有很多人，但沒想到會有這麼多人，”作為等待進入銆海灣的數百名人士中的其中一位，Rachel（李小姐）認為，“如今，受到不同的旅行限制和其他抗疫措施影響，人們在閒暇時間沒有很多事情可做，因此，睇樓成為了我的娛樂活動。”
二十多歲的Rachel是一名上班族。她計劃在當前市場基本面的情況下購入首套住宅。她補充說：“考慮到最近的價格調整和疫情有所緩和的跡象，我認為，現在是入市的好時機，我的家人和親戚都這樣認為。”
自3月底以來，這個博彩飛地有很多人都認同Rachel的觀點，一手和二手樓的睇樓量和成交量大幅反彈。本地其他多個行業仍與全球疫情大流行帶來的負面經濟影響作鬥爭，房地產市場似乎經歷了最糟糕的時期。
“低門欄”
與綜合博彩勝地澳門銀河相對的銆海灣是本地多個豪華住宅項目之一，最近推出了新一輪的樓花預售。該項目佔地64,500平方米，設有商鋪、住宅、辦公室、酒店和服務式公寓；住宅大樓由兩棟塔樓組成，總共提供388個單位，從開放式單位到三房單位，實用面積為320平方呎至近800平方呎。
項目發展商YOHO GROUP同時擁有位於小潭山的住宅項目天晉和澳門賽馬會附近的酒店澳門羅斯福酒店。銆海灣預計於今年年底落成，並已於去年展開了預售。根據財政局數據，自去年到2020年第一季度，銆海灣共售出230套住宅，每平方米的平均價格超過187,000澳門元，幾乎是今年1月至3月平均價格每平方米96,900元的兩倍。
開發商於4月中旬推出了新一輪預售，吸引了1,000多名買家參觀。市場消息人士稱，最近一輪的預售已售出了近100個單位。美聯澳門營業董事洪莉莉認為：“這些單位一直以來都備受買家推崇。過去，只有當銷售數量達到100至200宗的時候才會被視作不俗，但是現在一口氣成交了70至80間，這已是非常好的成績。”
儘管這次預售的要價範圍為每平方呎12,000至13,000港元，即每平方米133,041至144,129澳門元，仍高於本地平均樓價，洪女士認為，由於銆海灣的地理位置優越，受到買家青睞，且當中大多數是用家。她說：“項目靠近路氹的大型度假村，若買家最後決定到其他地方居住，將來要租出或轉售這些單位的難度亦不大。”
她補充說：“銆海灣項目中最小型的單位價格約為450萬港元，就全新的高端樓盤來說，這是一個較低的准入門檻。”此外，每個單位均配備價值五十萬港元的電器和傢私，且發展商允許買家只需支付交易金額的一成作定金，直到批出入伙紙。
多項激勵
自3月底以來，除銆海灣外，其他數個全新的高端樓盤也進行了預售和銷售，同樣受到追捧。位於石排灣的擎天匯便是其中之一，項目由12座塔樓組成，可提供約1,850個單位； 公園大道項目則位於新口岸區，可提供330多個單位；晉海位於黑沙環漁翁街，由近500個單位組成；君薈是君悅灣的其中一座住宅塔樓，提供266個單位，項目位於黑沙環區，早於2010年竣工。
洪女士指出，儘管以上項目推出的單位數量都較銆海灣少，但在銷售方面做得“不錯”，發展商不約而同為買家提供了多項激勵措施，相當於價格折扣百分之5至10％。例如，發展商三友發展有限公司經驗豐富，除了君悅灣外，公司亦發展了公園大道、氹仔的曼哈頓和雍景灣。在推出君悅灣最後一批約20個單位時，將每平方呎的售價定在約8,500至10,000港元，考慮到諸如印花稅回扣和兩年期物業管理費豁免等激勵措，這比上一輪銷售的要價下調了兩成。
“內地和澳門的疫情於最近數週開始緩和，並於4月推高了住宅銷售，儘管價格仍低於疫情大流行前的每月平均600-800宗交易”， 洪女士說。她還預計，由於銆海灣及其他高端項目的銷售令一手住宅銷售激增，第二季度的月度住宅交易量將反彈至平均400-600宗，並預計4月的平均樓價還將繼連續4個月的下跌後迅速反彈。
谷底反彈
政府最新數據顯示，在疫情期間，2020年第一季度的住宅交易總數總計1,016宗，即每月少於340宗，按年下降了百分之21.7，較上季度下降了百分之39.2。1-3月的住宅平均價格為每平方米96,900元，環比下降百分之8.8，同比下降百分之7.3。
中原澳門地產董事何兆恆承認，房地產市場已經觸底反彈，並預計將在未來數月內陸續復甦，尤其是氹仔的一手和二手銷售。他說：“居民的住宅需求已被抑制了一段時間，並且隨著疫情緩和而開始回升。潛在的買家也希望在疫情中找到最好的交易。”
儘管疫情期間的二手樓格已下調了百分之5至10，但情況可能不再。何兆恆指出：“我們覺得業主最近不太願意大幅度降低要價，房價正趨穩定。”
健康發展
或者，用利嘉閣(澳門)地產董事總經理廖梓嘉的話來說，這是買家以底價入手的“最後機會”。 她說：“在這種經濟形勢下，市場上肯定會出現某些需要資金並且願意低格出售的業主。但是我們最近觀察到的總體趨勢，買賣雙方之間進行價格談判的空間越來越小。”
澳門主要依賴博彩業和旅遊業的經濟仍充滿了不確定性。目前尚未清楚內地旅客和其他國籍旅客的訪澳旅行限制將何時取消。國際貨幣基金組織預料澳門今年的城市生產總值將下滑百分之29.6。但廖梓嘉指出，房地產市場將首先回穩。
她認為：“從澳門、內地到世界其他國家，各地政府都已推出了許多經濟刺激措施，更不用說利率一直維持在極低的水平。”廖梓嘉提到澳門行政長官賀一誠在首份《施政報告》中倡導經濟復甦和房地產市場的健康發展，“可以肯定地說，房地產市場已度過了疫情中最糟糕的日子。”
賀一誠4月下旬回應議員提出住宅發展政策的詢問時，表示考慮到私人市場的住宅價格，政府不可“無限量地”發展經濟房屋。“本澳有約 7成人擁有私樓，”他點明“政府不希望令置業者成為負資產，否則對他們不公平”。
儘管Rachel尚未購入銆海灣，但她將繼續尋找夢想中的住宅。她說：“過去數週，我看了10多個單位，包括擎天匯和晉海這些一手住宅。我仍在考慮所有可能性，我不想在倉促間作出這個終生決定。”
