業界認為，高利率及其所致的高借貸成本、政府樓市辣招不斷、內地樓市和經濟持續低迷，以及澳門和附近城市未來為其居民提供大量公共和其他類型住宅供應等，都是私人住宅項目銷售低迷、發展商對土地拍賣興致缺缺的原因。
文：黎祖賢
2,174個
– 2023年首8個月住宅單位交易數量
8月，澳門政府終於啟動了期待已久的土地拍賣程序，為海內外發展商提供了搶佔氹仔兩幅土地的機會。儘管宏觀經濟充斥著各種不確定性，但由於這兩幅土地底價較低且澳門自2008年以來就不曾進行土地公開招標，人們因此普遍認為此次賣地將引起投資者的興趣。
然而，一個月後公佈的結果令政府官員、發展商和觀察家等參與者大跌眼鏡：只收到了一份投標。繼此次拍賣行動失敗後，行業持份者進行反思性討論，試圖一窺究竟。
澳門政府就兩幅位於氹仔新城市中心，鄰近濠景花園的閒置土地的判給展開公開招標，其中BT8地段面積為3,509平方米，BT9a地段面積為3,225平方米，招標底價分別為澳門幣11.36億元（折合約1.414億美元）和7.77億元。兩幅土地用途均為居住用地。經過近50天的招標過程，政府只收到一份標書，競投BT9a地段，其出價為8.937億元。
“在長期缺乏可用於私人住宅開發的新土地供應的情況下，澳門特區政府已有長達15年不曾進行用於住宅開發的土地拍賣——在任何其他司法管轄區，這也是罕見的，”澳門地產業總商會常務副理事長王世發認為，“這兩幅土地的每呎樓面地價底價為2,300元起，叫價對投資者具吸引力。”
他認為，由於投資者對市場前景持謹慎態度，發展商興趣減弱，這主要是受到澳門持續了十多年的樓市調控政策影響，相關政策包括對非首次置業者和中高價住宅的按揭成數執行苛刻的標準，向非首次置業者和兩年內轉售之住宅徵收額外印花稅。王世發表示：“受樓市辣招影響，近期的住宅交易主要集中在售價為800萬元或以下的物業，扭曲了市場動態。”他強調，鑑於目前的市場環境，發展商傾向於興建小戶型單位。
他解釋：“由於政府計劃未來推出超過20,000個經濟房屋，置業人士或將（從私人市場）轉向公共房屋。”根據去年公佈的《東區-2詳細規劃草案》，即新城A區之總體規劃，當局計劃在該區建32,000 個居住單位，當中包括24,000個經濟房屋，也稱為資助出售房屋。“政府表示無計劃改變政策，發展商因而對於土地拍賣持保守態度，”王世發坦言。
澳門幣8.937 億元
– BT9a地段中標價
市場不溫不火
根據政府公佈的最新數據，2023年首8個月的住宅單位買賣達到2,174個，年增13.1%，卻僅佔疫情前交易量水平的36.8%。與2022年相比，今年的表現僅略有改善，2022年錄得交易數量為2,809個住宅單位，是自1984年以來的最低年度銷量，僅是過去十年年均住宅單位銷量的四分之一。
樓價方面，官方數據顯示，2023年第2季的平均售價為每平方公尺97,922元，同比上升3.3%，但與疫情爆發前相比，仍下跌了6.3%。
由得寶國際有限公司和旭陞投資股份有限公司組成的財團成為了本次土地拍賣的唯一投標單位。獲得BT9a地段的臨時土地批給後，得寶國際總經理鄧漢昌接受本地媒體採訪時表達了對這一結果的驚訝。他透露，最初預計將面對多個競標者爭奪地塊，“現在的結果確實令人大感意外，而且造成這一結果的原因值得關注。”
鄧漢昌進一步強調，他們的出價“比較保守”，“反映了現時市場基本面”。他補充說，為了降低風險，發展商計劃興建約200個較小面積的住宅以滿足居民的需求。
“由於政府計劃未來推出超過20,000個經濟房屋，置業人士或將（從私人市場）轉向公共房屋。” -澳門地產業總商會常務副理事長王世發
高息
在本次土地拍賣得出結果之前，跨國地產顧問公司第一太平戴維斯（澳門）有限公司預計至少會有四、五份標書競投。 第一太平戴維斯（澳門）有限公司董事總經理廖沛霖表示：“我們最初估計資金充裕的香港或內地發展商將參與競投……但事實證明他們沒有。”
高利率和投標準備時間有限是導致本次賣地令人大失所望的主要原因。“整個拍賣過程相對較短，僅持續了40天左右，”廖沛霖解釋，“有意參與競投的企業，尤其是非澳門企業，可能沒有足夠的時間完成對開發項目的可行性評估，因為他們或不熟悉澳門的市場及法律法規。”
此外，開發新的地產項目需投入大量資源，主要透過獲得銀行貸款等融資方式實現。“發展商或許認為高利率會拉低項目利潤率，尤其是考慮到開發週期長達四到五年，”他解釋。
今年7月，澳門銀行業再次追隨香港同業的腳步，上調最優惠利率12.5個基點。鑒於澳門特區官方貨幣透過港元與美元間接掛鉤，本地貨幣政策與美國央行舉措保持同步。。
自美國2022年初為對抗通貨膨脹作出一系列加息決定以來，澳門大多數銀行的最優惠貸款利率已一共調升了87.5個基點至6.125%。儘管預料美國未來可能只會再加息一次，但分析師和觀察家相信，高利率環境至少持續至明年。
“拍賣結果表明，發展商對澳門樓市維持價格的能力缺乏信心，解釋了未來四到五年內的土地投標價格。” – 第一太平戴維斯（澳門）有限公司董事總經理廖沛霖
二手勝一手
“拍賣結果表明，發展商對澳門樓市維持價格的能力缺乏信心，解釋了未來四到五年內的土地投標價格，”廖沛霖坦言，“這也反映出業界對當前市場缺乏信心。”
考慮到目前的市場基本面，與地產行業輝煌時期相比，發展商需要投入更多時間進行銷售。第一太平戴維斯澳門辦公室的負責人強調，今年迄今售出的2,000多個單位中，約八成是二手住宅。“目前，新樓盤的銷售情況也不盡如人意，部分項目仍有三成至五成單位未能售出，”他補充道。
十年辣招
鑑於近年住宅銷售低迷，地產行業持份者一再敦促當局放寬已推行了十年之久的樓市調控政策。氹仔兩幅土地的公開投標結束後，澳門建築置業商會會長謝思訓公開表示，開發商競投興趣缺失反映投資者和居民對整體經濟持續缺乏信心，儘管市場展現了復甦的跡象。
謝思訓承認市場情緒可能是暫時的，但這一結果為當局和社會各界創造了一個反思的機會，藉此探討改進措施，以提振市場士氣。
為了回應賣地成效和地產行業“減辣”呼聲，澳門行政長官賀一誠十月份表示，當局將在合適時機再次開展土地拍賣。他強調，自2022年起，當局就一直在研究修改樓市調控措施的必要性並將在得出結論後公告。
雖然澳門尚未調整樓市干預政策，同樣遭到疫情衝擊並因中國內地和全球經濟放緩受到影響的香港，今年已推行了兩輪“減辣”行動。7月，港府提高了首次置業人士和樓換樓家庭的最高按揭成數。10月下旬，港府提出大幅調低自2009年以來實施的印花稅等政策，進一步支持陷入困境的地產行業，例如，非香港居民置業和居民再購置住宅物業的稅金將分別減少一半至7.5%。
中原地產代理有限公司(澳門)最近表示，澳門當局應考慮放寬某些樓市調控措施。該機構在聲明中指出，儘管澳門旅遊業和經濟在疫情後持續復甦，但全球經濟的不確定性和高利率仍繼續對本地居民和企業造成影響。
“考慮到潛在房屋供應的增加以及其他宏觀經濟因素，新的澳門私人住宅項目減少庫存的任務將越來越具有挑戰性”- 一名澳門發展商
內地增長緩慢，供應強勁
備受期待的2024年施政報告將於11月發表。外界猜測文件會否提出任何與樓市相關的政策改動。然而，有關政策對本地樓市的潛在刺激仍受到本地開發商的質疑。因問題的敏感性而不願透露姓名的發展商代表認為，任何鬆綁舉措都將帶來“短暫”的影響。“根本問題在於高利率及內地和全球經濟低迷，”這位消息人士補充道。
正如國際貨幣基金組織 (IMF) 10 月所強調，中國內地經濟的復甦並不理想。IMF以外部需求疲軟和房地產危機為由，將2024年內地經濟成長預測從4.5%下調至4.2%。 該國際組織表示，恆大和碧桂園等大型發展商因銷售表現不佳而陷入財政動盪衍生的房地產危機不斷惡化，或將進一步拖累內地經濟增長，幅度約為1.6個百分點。
特區政府計劃供應數萬個公共房屋單位，包括引入“夾心階層住房”，加上城市與橫琴和其他內地城市的日益融合，將為本地用家提供私樓以外的“更多住房選擇”，該消息人士認為。澳門立法會最近通過了《夾心房屋法律制度》，為沒有資格申請公共住房且無力負擔私樓的居民引入了一種新型住房選擇。政府表示，未來或推出多達10,000個夾屋單位，以較私樓優惠的價格向居民銷售。
同時，位於毗鄰橫琴島的澳門新街坊將11月推出4,000個住宅單位。該項目由澳門公營公司開發，專供澳門居民使用。
“考慮到潛在房屋供應的增加及其他宏觀經濟因素，新的澳門私人住宅項目減少庫存的任務將越來越具有挑戰性。”該房地產發展商表示，“當最終用家和投資者表現出無意購入新的私人住宅時，發展商也就無意為開發新的住宅項目而參與土地競投了，這不足為奇。”
