當局最近放寬對私人住宅市場的管制，此舉預料將為市場活動注入活力，但尚不太可能對樓價產生重大影響。市場上有聲音呼籲政府進一步“減辣”，也有人敦促當局持續改善住房政策和措施。
文：黎祖賢
– 13.1%
– 自新冠疫情爆發以來的樓價跌幅
房地產行業近年多次發出呼籲，加上住宅市場成交持續低迷，澳門政府終於稍微鬆綁，放寬了若干實施了十年之久的樓市“辣招”。此外，本地房屋政策同時出現轉變，當局剎停了夾屋工程。觀察人士認為，上述改變預計將輕微刺激市場需求，但對樓價飆升的影響有限。
11月，繼鄰埠放寬某些樓市限制後，澳門政府宣佈將購置住宅的按揭成數上限調整為70%。目前，針對那些售價為330萬澳門元（折合約411,544美元）或以下的住宅，年齡在21歲至44歲之間的本地居民可申請高達90%的樓宇按揭貸款；那些售價為340萬至800萬元的住宅，可貸款的比率為80％；如單位售價超過800萬元，樓按比率僅為50%。
置業人士在購置第二個住宅時將不再需要支付5% 的額外印花稅。然而，在購買第三個或以上住宅時仍需繳納 高達10% 的取得印花稅。上述新措施將於2024年1月1日起生效。
當局在解釋放寬私人住宅市場管制時透露，現行樓市降溫政策大多於2010年至2011年間實施，主要為了應對當時的市場供需情況、低利率環境和國際資本流動等挑戰；考慮到這些因素和城市經濟出現的重大變化，回應居民住房升級、改善居住條件等訴求，特區政府決定放寬部分限制舉措。然而，政府未有表明未來會否進一步“減辣”。
“由於超過70%的本地居民已購置了住宅……地產市場的持續萎縮將導致本地相當一部分居民的財富縮水，對城市經濟造成風險。”- 澳門地產業總商會會長鍾小健
降低業主風險
澳門地產業總商會會長鍾小健稱讚政府推行的改動，認為此舉有助於釋放樓市被壓抑的需求，提振城市整體經濟。 “目前澳門有超過 23 萬個私人住宅單位，總價值達1.2兆元，”他解釋，“由於超過70%的本地居民已購置了住宅……地產市場持續萎縮將導致本地相當一部分居民的財富縮水，對城市經濟造成風險。”
自政府於今年年初取消實施了長達數年的防疫出入境限制後，城市經濟復甦，然而受到高利率環境、全球經濟不確定性及內地爆發債務危機等影響，本地樓市仍然低迷。根據統計暨普查局數據，2023年第三季整體住宅單位每平方米均格按季跌7.3%至90,743元，與新冠疫情爆發前水平相比，跌幅為13.1%，與2016年第三季的最低水平相仿，當時每平方米均格為88,564元。官方公佈的最新數據顯示，2023年前三季住宅單位買賣同比上升9個百分點至2,354個，但仍然是自1999年公佈季度數據以來的第二低水平。
儘管樓價整體跌幅不甚明顯，但鍾小健強調，受減辣措施帶動，售價800萬元或以上單位的跌幅較大。他指出：“鑑於售價800萬元或以上的單位樓按成數僅50%，此類型住宅的平均價格在過去數年暴跌超過40%，至每平方尺不足4,000元。”
為了房地產行業和城市經濟的穩健發展，這位資深的行業人士強調，政府應繼續減辣，解除所有樓市“緊箍咒”，包括購買第三個單位或以上時所需繳納的額外稅金、非本地居民買家的附加稅及兩年內轉售物業的印花稅。 “本屆政府的住房政策滿足了不同經濟能力居民的住房需求，新填海區A區規劃了約28,000個公屋單位，橫琴的澳門新街坊項目預計可提供約4,000個澳門居民專用住宅。”鍾小健強調，“這些條件為政府逐步取消限制創造了空間。”
“只有當年銷售量達到5,000個單位或以上水平時，樓價才有上漲空間。”- 中原澳門及橫琴地產資深董事何兆恆
小戶型單位價格調整
鑑於現行的樓市限制措施，首次置業人士和小戶型住宅是推動行業前行的主要力量。今年前9個月成交的2,300多個住宅單位中，約八成是二手物業。中原澳門及橫琴地產資深董事何兆恆認為，新政策或將拉動明年大戶型及售價800萬元或以上的單位交易數量。“這些改變將推高市場供應，為潛在置業人士提供更多選擇，這個群體通常不會急於完成交易。”他解釋道。
何兆恆預計明年升級換樓和大戶型單位的交易數量將有所增加，全年住宅交易可望重返4,000宗以上水平且樓價將保持穩定。根據官方數據，去年全年澳門僅錄得2,809個住宅單位成交，寫下1984 年以來的最低年銷量，僅佔過去十年年均銷量的四分之一。2023年首三季的市場反彈幅度約為9%，預計2023年全年住宅成交總量將在3,100套以下。
“只有當年銷售量達到5,000個單位或以上水平時，樓價才有上漲空間。”他強調，小戶型單位或面臨價格調整的壓力，因為潛在置業人士將擁有更多選擇，靈活性也相應提升。 此外，開發商還將釋放手上的剩餘庫存，當中以大型單位為主，預計明年推出市場，何兆恆補充道。
夾屋不再
11月，澳門行政長官賀一誠在宣讀2024年施政報告時強調，因應市場低迷，政府作出了放寬管制的決定。“當局希望避免對市場過度行政干預，”他補充道。
同時，行政當局宣布剎停夾屋的興建。夾屋概念最早於2020年提出，其目標是為未能符合資格申請經濟房屋且無能力購買私人住宅物業的中產階級和年輕居民。《夾心房屋法律制度》已於今年夏季獲立法會通過並於明年生效。
不過，行政長官11月表示，由於目前經濟房屋需求較低，將叫停首批夾屋單位的興建。他補充說：“政府已經選定了數塊用於興建夾屋的土地，將根據市場實際需求啟動建設計劃。”
“政府可以探討推行類似措施的可行性……致力減輕居民財務壓力。”- 立法會議員梁孫旭
進一步改進
考慮到持續的高息環境以及疫後經濟復甦的循序漸進，立法會議員梁孫旭認為政府應採取行動為本地業主提供支持，可參考香港的居所貸款利息扣稅，即納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中，扣除居所貸款利息。“政府可以探討推行類似措施的可行性……致力減輕居民財務壓力，”他建議。
這位議員表示，澳門特區的住房政策和措施仍需進一步改進，以更好地服務居民。他補充說，例如，檢視以批地溢價金、建築成本、行政成本為基礎的保障性住房定價機制，使相關價格落在經濟能力較低的居民也“可以承受的範圍”內。
讓市場決定
自2022年初美國啟動加息週期以對抗通膨以來，澳門大多數銀行的最優惠貸款利率已一共調升了87.5個基點至6.125%。分析師和觀察人士認為，這種高息環境將至少持續至明年。
“利率持續高企、公共房屋供應充足，房地產市場動態發生了顯著變化。”地産發展商會會長陸惠德指出，“因此，政府實施這些改變，包括暫停夾屋工程，也是可以理解，這對私人住宅價格飆升的影響有限。”
陸惠德認為，當局可以進一步放寬樓市限制措施。“政府可以考慮放寬樓按比率，允許本地銀行根據客戶的貸款償還記錄和收入水平做出決定，”他建議， “此外，還應該考慮恢復市場驅動機制。”
