經歷三位行政長官，自首任特首後的十多年來，仍沒有跡象顯示澳門將於何時重啟土地拍賣程序，這或將增加私人住宅供應，同時飆升房價。
文：黎祖賢
隨著疫情持續蔓延，澳門政府花盡心思，不僅致力重振這座城市曾經繁榮的旅遊業和博彩業，還努力拓展娛樂場浮華之外的收入來源。培育“特色金融”、會展及其他新興產業創造可觀的收入需時，透過公開拍賣土地特許使用權則能夠迅速縮短這一差距——但這種做法已被擱置十多年，或將被證明是一把雙刃劍。
在最近的一次公開研討會上，議員兼銀行家葉兆佳強調，當局近年透過收回閒置或非法佔用地塊，佔據了大量土地。身為澳門銀行公會主席的葉兆佳說，當中有部分地塊可透過公開招標方式授予私人實體，以“確保公屋和私人住宅之間的供應平衡”，並促進金融業等行業的“健康發展”。
他補充說，還應設立專項基金管理賣地收入，用於“支持澳門經濟多元化”。
土地工務運輸局透露，特區當局已收回了至少 158 幅土地，總面積近132萬平方米，當中包括自2009年以來被第三方非法佔用的75幅土地，以及自2014年新土地法實施以來，在25年特許使用期內未能完成開發而被宣布無效的83幅土地。在被收回的土地中，仍有約90幅土地未能落實其用途，總面積逾766,710平方米，可用於興建數萬個住宅單位。
“當局優先發展公屋，而非私人房屋，這可以理解……但他們最終將必須重啟土地招標以增加市場供應。”房地產業資深人士鍾小健表示。
不主動
有了這些資源，除了正處於填海造地階段的7.3平方公里澳門新城區外，政府還特別受到開發商和房地產商的夾擊，要求重新啟動土地公開招標。澳門房地產聯合商會主席吳在權指出，政府近年來收回的大部分土地都只是用作公共房屋，“政府沒有積極推動土地拍賣，導致已落成的私人住宅項目或在建項目稀缺。”
“缺乏私人住宅供應不利於本地社區的整體發展，”他繼續說道，“政府應該考慮充分利用土地資源……滿足居民的住屋需求。”
假設，澳門人口每年增長約13,000人，其中每三名居民同住，那麼澳門每年需要4,000至5,000個新住宅單位，包括公共房屋和私人住宅，但根據官方數據，2011年至2020年期間竣工的私人住宅總數僅25,831間，即每年2,583間。這意味著未能滿足的需求必須透過公共房屋進行補充——儘管政府近年承諾發展用於銷售和出租的公共房屋，但根據政府委託第三方完成的最新一份公共房屋需求研究顯示，直至2026年，中短期公共房屋供應將繼續出現短缺。
只有規定
吳在權指出，供應短缺是造成澳門樓價飆升的原因之一。他希望特區政府迅速重啟土地招標，但這些都不過是空談。距離上次賣地九年後，澳門政府承諾於2017年公開拍賣若干幅土地。1999年回歸迄今，澳門只有三幅土地以拍賣的方式售予私營機構，其中一幅土地在2004年賣出，餘下的兩幅則在2008年初；在過去二十年甚至更長的一段時間裡，特區政府將土地直接批給予企業和組織，包括那些大型度假村的營運商。
然而，自政府許下承諾以來，何時有新一輪土地招標行動？至今仍沒有任何進展，除了2019年通過了《判給土地的公開招標程序》。該部法規將判給土地的公開招標分為兩種類型，即以公開拍賣拍板方式將土地售予最高出價者、或以密封標書的招標方式，政府不僅評估投標人提出的價格，還將配合招標要求考慮投標人提交的開發計劃。開標委員會及評標委員會均由公營實體代表和政府官員組成，按照規定負責和監督整個招標過程。
“缺乏私人住宅供應不利於本地社區的整體發展。”來自房地產業的吳在權稱。
“果敢”
地產業總商會會長鍾小健表示：“當局優先發展公屋，而非私人房屋，這可以理解……但他們最終將必須重啟土地招標以增加市場供應。”
儘管2014年《土地法》明確規定批地必須以公開招標方式進行，除非涉及公共利益，但鍾小健指出：“政府應該果敢地逐步推行賣地政策……因為私人住宅供應將在兩三年內乾竭。”
由於供應不足等原因，加上本地疫情持續穩定，儘管外地疫情波動，澳門樓價仍緩慢地爬回了疫情前水平。金融管理局公佈最新數據顯示，2021年第二季度的住宅均價為每平方米澳門幣 103,545（折合約美元12,943.1元），較上一季度上漲6.2個百分點，與疫情爆發前，即2019年第四季度相比僅下跌了2.6%。
“多年來澳門政府收入及盈餘主要來自博彩稅收，對賣地收入的依賴性較低，因此更有條件及更大空間對賣地作出較靈活處理，”地產諮詢服務機構第一太平戴維斯(澳門)有限公司發表研究報告指出。
流動資金充裕
澳門行政長官賀一誠在回應通過重新落實土地招標，為私人住宅供應提供支持的提議時曾表示，根據鄰近地區的經驗，他擔心土地拍賣將進一步推高城市樓價。在4月的立法會會議上，行政長官指出，某些土地只有在城市總體規劃和詳細規劃制定後才能出售。城市總體規劃被視為城市的土地和空間使用藍圖和指南，為各區制定的詳細規劃則是具有約束力的參考。
距離澳門第一部《城市規劃法》施行七年後，《澳門特別行政區城市總體規劃》或將於今年最終確定並獲得批准，但賀一誠未有公佈重啟土地拍賣程序的確切時間表。
在疫情肆虐和樓價飆升的背景下，議員兼學者柳智毅認同政府暫緩賣地的舉動。“儘管經濟前景仍未明朗，但各國央行推行量化寬鬆措施導致全球金融體系的流動資金充裕，或將令土地溢價保持在高位。”他解釋說，“地價高，樓價必不會低。”
他認為，過去十多年的土地拍賣不足將影響未來新的私人住宅供應。但他強調，這並不意味著目前的供應短缺，居民需求無法得到滿足。“主要問題在於樓價超出了居民的負擔能力，導致現在新項目出現部分空置單位。”他補充。
更多限制
為了防止或盡量減少賣地對樓價的刺激，觀察人士提議政府可制定標準和限制，規範招標過程。“澳門多年來政府收入及盈餘主要來自博彩稅收，對賣地收入的依賴性較低，因此更有條件及更大空間對賣地作出較靈活處理，”地產諮詢服務機構第一太平戴維斯(澳門)有限公司在最近發表的一份研究報告中指出，博彩稅的收入至少佔政府年收入的七成至八成。
“政府可考慮加入更多土地開發條件限制，包括實行‘澳人澳地’、限制購買者比例、物業最高售價、物業建築面積及房間數目等作出更多條件限制，以滿足居民的真正需要。”該份報告提出。
在議員李靜儀看來，關鍵是回歸本源，即更好地管理和規劃土地資源。“在土地資源充足的情況下，當局應該制定計劃，規劃土地資源的利用方式，提供不同類型的住宅，從私人住宅到公共房屋，再到‘夾心階層’住房和長者公寓等。”她補充道。
